Ипотека в Португалии: из чего складывается ставка и что спросят у иностранца

Кредит на жильё: на что дают и чем он обеспечен

То, что по-русски называют ипотекой, здесь называется crédito à habitação. Дают его на покупку или строительство жилья — постоянного, второго или того, которое вы будете сдавать, — на землю под него и даже на задаток перед будущей покупкой. Под те же правила попадают и другие кредиты под залог недвижимости: например, когда несколько кредитов сводят в один под залог квартиры.

Разница между «постоянным» и всем остальным — не формальность, а деньги. Habitação própria permanente — жильё, где вы живёте и где у вас налоговый адрес; под него банк даёт до 90% цены. Под второе жильё и под квартиру для сдачи — не больше 80%, и на практике банки просят ещё больше своих денег.

Обеспечение — залог самой квартиры (hipoteca). Он вписывается в реестр недвижимости и снимается, когда кредит выплачен. Если платежи прекращаются, банк идёт в суд, и дело может кончиться продажей квартиры с торгов; вырученного может и не хватить на весь долг — тогда остаток всё равно за вами.

Банк может попросить и поручителя (fiador). Тут важно прочитать, отказался ли поручитель в договоре от «benefício de excussão prévia»: если отказался, банк вправе требовать деньги прямо с него, не пытаясь сперва взыскать с вас. Перестать быть поручителем нельзя — только с согласия банка и с заменой на другого человека.

Как устроена сама покупка — договор, задаток, escritura, проверка объекта — разобрано отдельно: Как купить жильё в Португалии.

«Первое. Банки неохотно дают ипотеки под квартиры для сдачи в аренду. Требуют первый взнос 50%. Второе. На мой вкус, взносы в сегурансу - это последнее, о чем надо думать при покупке объекта недвижимости.»

myptaxes20.08.2025

Ставка — это Euribor плюс надбавка банка

У плавающей ставки две части, и ведут они себя по-разному.

Indexante — биржевая ставка, по которой банки одалживают деньги друг другу. Обычно это Euribor, и в договоре выбран её срок: три, шесть или двенадцать месяцев. Банк не вправе пересматривать её чаще, чем раз в этот самый срок: если у вас Euribor на шесть месяцев, платёж пересчитают раз в полгода, и никак иначе.

Spread — надбавка банка. Её записывают в договор один раз и на весь срок; она не меняется от того, что происходит на рынке. Банк назначает её сам, глядя на то, сколько вы берёте по отношению к цене жилья, на ваш доход и на свою стоимость денег.

Отсюда главное следствие: платёж меняется сам. Никто не спрашивает вашего согласия и не присылает нового договора — в день пересмотра просто начинает списываться другая сумма. Предупредить об изменении ставки банк обязан за 15 дней.

Куда это качнулось за последние годы, видно по цифрам. Euribor на 17 сентября 2026 года: 2,633% на три месяца, 2,962% на шесть и 3,345% на двенадцать. В 2021 году она была отрицательной, в конце 2023-го доходила до 4% — то есть один и тот же кредит за пару лет может подорожать и подешеветь на сотни евро в месяц.

Практический вывод для того, кто уже платит: найдите в договоре, какая у вас Euribor и когда следующий пересмотр. Это две строки, и от них зависит, когда именно у вас изменится платёж.

«В Гугле вбейте Euribor - что это. И все прочтёте. Ипотека выдаётся под проценты. Есть фиксированная ставка, которая не изменна. Но в Европе чаще дают под плавающую, среднюю процентную ставку по межбанку. Когда она повышается, то растёт платёж по ипотеке . Когда договор по ипотеке подписывают, то надо внимательно изучать, какая ставка указана.»

RussosEmPortugal26.09.2023

«Да хоть гражданство есть, все равно для банков ты иностранец, и требования повышенные к тебе. Процентная ставка делится на две составляющие, спред банка и ставка EURIBOR, когда 5 лет назад брали ипотеку, то было в сумме 1.4%, в прошлом году 5,2. Поскольку EURIBOR падал весь прошлый год, то ожидаю будет 4,2, пересмотр ставки раз в год с апреля в нашем случае. Но сейчас спреды банков тоже упали, можно и под 3% надеяться взять ипотеку. Это про плавающую ставку, про фиксированную не скажу, но по мне там условия хуже.»

left4portugal15.02.2025

Плавающая, фиксированная, смешанная — и что «фикс» тоже кончается

Закон разрешает три вида ставки, и банк обязан показать расчёт по всем трём, когда речь о постоянном жилье.

Переменная (taxa variável) — Euribor плюс spread, пересмотр по сроку индексанта. Самый ходовой вариант в Португалии: платёж дешевле, пока ставки низкие, и растёт, когда они поднимаются.

Фиксированная (taxa fixa) — ставка не меняется весь оговорённый срок. Дороже переменной в спокойное время и спасает в неспокойное. Досрочное погашение при ней стоит дороже: до 2% против 0,5%.

Смешанная (taxa mista) — сначала несколько лет фиксированной, потом переменная до конца срока. Здесь и прячется частое разочарование: «фиксированная» в большинстве договоров означает не весь срок, а первые пять-десять лет, после которых включается обычная Euribor плюс spread. Смотреть надо не на слово, а на строку с датой, когда период фиксации кончается.

Ещё одна вещь, о которой не говорят вслух: низкая ставка первых лет часто идёт в обмен на покупку других продуктов банка — об этом отдельный шаг ниже.

«В основном все пишут про Кайшу... Там есть вариант с фикс. льготной ставкой на первые несколько лет без спреда банка.»

banksdeportugal17.07.2024

Сравнивать банки нужно по TAEG, а не по ставке

Банк обязан назвать три числа, и они значат разное.

TAN (taxa anual nominal) — голая ставка по кредиту, без комиссий и страховок. Её и печатают в рекламе.

TAEG (taxa anual de encargos efetiva global) — полная годовая стоимость кредита: ставка плюс комиссии, плюс обязательные страховки, плюс всё остальное, что вы платите из-за кредита. Сравнивать предложения нужно по ней. Два банка с одинаковой TAN легко расходятся на полпроцента по TAEG — это и есть разница в комиссиях и страховках.

MTIC (montante total imputado ao consumidor) — сколько денег вы отдадите за всю жизнь кредита: тело плюс проценты плюс расходы. Число это большое и неприятное, но именно оно показывает цену тридцати лет.

У Банка Португалии есть свой бесплатный счётчик платежа: вводите сумму, срок и ставку и получаете размер ежемесячного взноса и полную стоимость. Это не предложение банка и ни к чему никого не обязывает, зато считает без рекламы.

«Ставка (NIR): в период фиксированной ставки — 4,290%; в период переменной ставки — 5,065%, что получается сложением ставки (Euribor на шесть месяцев) 3,425% и базовой надбавки 1,640%. …Поскольку у вашего кредита переменная ставка, настоящая полная стоимость может отличаться от указанной, если ставка изменится. Например, если ставка вырастет до 6,859% (Euribor на шесть месяцев 5,219% плюс надбавка 1,640%)…»

Перевод с английского, по ссылке — оригинал

myptaxes20.11.2024

FINE: лист с условиями, который обязаны дать до подписания

FINE — ficha de informação normalizada europeia, единый по всей Европе лист с условиями кредита. Его выдают дважды: при расчёте, когда вы только прицениваетесь, и второй раз — вместе с одобрением, уже с теми условиями, которые банк готов вам дать. Поручителю FINE обязаны выдать тоже.

Что в нём смотреть в первую очередь:

— сумма, срок и вид ставки; при покупке постоянного жилья в листе обязан быть расчёт по всем трём видам ставки, чтобы было с чем сравнивать;

— TAEG и MTIC — полная цена кредита;

— перечень продуктов, купленных «в нагрузку», и честный ответ, насколько каждый из них снижает платёж;

— пример того, что будет при росте ставки: в FINE обязан стоять расчёт по худшему сценарию.

Два срока, о которых редко знают. Банк связан своим предложением не меньше 30 дней — за это время вы можете спокойно сходить в другой банк и сравнить. И у вас есть не меньше семи дней на размышление, в течение которых договор нельзя подписать, даже если очень хочется и агент торопит.

Ещё банк обязан не просто выдать бумагу, а объяснить её: что значит каждое условие, что будет при неплатеже и на что влияют дополнительные услуги. Это его прямая обязанность, а не любезность.

«- в чём доход не особо важно, если у нас португальский ИП, то банк будет смотреть португальские ресибы, они в евро - кроме дохода нужно будет показывать и наличие денег на первый взнос, и их скорее всего имеет смысл реально перевести из злотых в евро или доллары до того как показывать - предложение по ипотеке банк делает исходя из всех предоставленых документов и конкретного объекта недвижимости, это не особо работает для сферической ипотеки в вакууме - пробовать можно - у нас выходит жесточайший офтоп )»

reciboverde08.06.2023

Сколько вообще дадут: три потолка Банка Португалии

Кроме собственных правил банка есть общие потолки, и они объясняют большую часть отказов.

LTV — сколько от цены жилья. Не больше 90% для постоянного жилья и не больше 80% для всего прочего. Считают от меньшего из двух чисел: цены сделки и оценки банка. Отсюда правило: своих денег нужно минимум 10% цены — плюс расходы на сделку, которые в кредит не входят.

DSTI — сколько от дохода. Платежи по всем вашим кредитам вместе, включая новый, не должны превышать 45% чистого дохода — того, что остаётся после налога и взносов. Порог опустили с 50 до 45% с 1 августа 2026 года. Считают его с запасом: банк обязан проверить, потянете ли вы платёж, если ставка вырастет ещё на 1,5 процентного пункта.

Срок. Не больше 40 лет, если вам 35 или меньше, и не больше 35 лет, если больше. Средний срок по всему портфелю банка не должен превышать 30 лет — поэтому у человека постарше срок обрежут сильнее, чем по формальному потолку.

И четвёртое правило, о котором забывают: погашать надо равномерно, капитал и проценты вместе. Отсрочек «первые два года платим только проценты» в новых договорах быть не должно.

Это рекомендация, а не запрет: банк вправе от неё отступить, но тогда обязан объясниться перед Банком Португалии, и таких кредитов ему разрешено не больше десятой части объёма за полугодие. То есть исключения бывают, но их мало, и делают их не для случайного клиента.

«DSTI как инструмент под сомнение не ставлю, таргет устойчивости легитимен. Возражение в другом. Показатель устойчивости по построению описывает тех, кто в кредит попал; отказ — это не защищённое домохозяйство, а домохозяйство вне рынка, и в метрике устойчивости оно не отражается. Дальше — распределение цены. Ужесточение применено ко всем, компенсации только до 35: срок 37→40, IMT-освобождение, госгарантия 100% LTV. Для заёмщика старше 35 срок как был 35 лет с 2022, так и остался, льгот нет — он несёт снижение всухую. При нетто-доходе €2 500 потолок платежей падает с €1 250 до €1 125.»

myptaxes12.08.2026

«Слово "охотнее" к ипотеке не подходит ). Нет, ребенок никак не повлияет. Только ваш доход и юридические моменты (ВНЖ, контракт и по). Первый взнос будет от 20-30 процентов.»

left4portugal11.02.2024

«Миллениум в том году задрал большой процент, Кайша меньше. Такая себе инфа, но уже не вспомню подробности, в итоге без ипотеки купила. И еще они только на 35 лет давали, хотя я просила на 10. Сказали, что можно заранее гасить, но там есть пункт, что в некоторых случаях будут еще за это комиссию брать за досрочное погашение.»

banksdeportugal30.09.2025

Что спросят у иностранца: бумаги, которых нет в правилах

Формально гражданство значения не имеет — банк оценивает доход, обязательства и залог. На деле у приезжего спрашивают больше, и вот что стоит подготовить заранее.

Вид на жительство. С ним разговор идёт совсем иначе, чем без него; часть банков без карточки просто не начинает дело.

Декларация IRS хотя бы за один год — и nota de liquidação к ней. Это расчёт налоговой по вашей декларации, и просят его не из вредности: декларацию человек подаёт сам, а расчёт делает государство, и подделать его нельзя.

Три последних платёжных ведомости или recibos verdes, трудовой договор (бессрочный ценится выше), выписки по счетам.

Деньги на первый взнос — на счету и с понятным происхождением. Банк смотрит не только на сумму, но и на то, откуда она пришла; продажу квартиры дома нужно уметь показать документами.

Ваша кредитная история здесь. Общего «рейтинга», как в России, в Португалии нет: есть Central de Responsabilidades de Crédito Банка Португалии, где видно, какие у вас кредиты и были ли просрочки, и данные там хранятся пять лет. Свою выписку можно запросить самому — полезно сделать это до похода в банк.

Отказы бывают и по причинам, которых в правилах нет: место рождения, паспорт, страна, откуда приходит доход. Это не повод опускать руки — это повод подавать в несколько банков сразу, о чём следующий шаг.

Как открыть счёт и чем здешние банки отличаются от привычных — Как устроены банки в Португалии.

«Для ипотеки вам кроме внж еще понадобятся ирс хотя бы за год. Счет при этом необязательно иметь в том банке, в котором запрашиваете ипотеку, его откроют специально под нее, если одобрят ипотеку, просто процесс удлинится из-за комплаенса и прочего.»

banksdeportugal12.08.2026

«Мы подавали на ипотеку в сентябре с брокером с идеалишты, у меня ресибы только были за пол года. Потом за год и сейчас я ресибы отсылаю, но какие-то брокеры например от макс финас ремакс- там только и ждут эту ноту де ликвидасау, без нее дело не двинется.»

reciboverde13.06.2026

«Есть база ваших активных кредитов. Сумма обязательств, просрочки. Но суть другая, нет общего рейтинга, информация хранится только 5 лет. Если вы будете брать кредит, банк воспользуется ей чтобы понять тянете ли вы кредит исходя их доходов и уже существующих обязательств, но общего кредитного рейтинга который повысит ваши шансы на получение кредита нет. Ну и да, рассрочка кларны туда не попадает. Расскачивайте историю обслуживания в банке :) Регулярные поступления, прозрачные траты.»

banksdeportugal21.12.2025

«Лично я знаю успешные кейсы открытия счёта без внж, с манифештасау летом 24 года. Но так же как и знаю кейсы, что например человеку с ПТ гражданством, который больше 15 лет живёт и работает в Португалии, но родился в России - очень долго не одобряли ипотеку именно из-за русского места рождения. Помогли продвинуть дело личные связи. Так что всё относительно…»

chatporto05.01.2025

Подавайте в несколько банков сразу

Заявка в один банк — самая частая ошибка приезжего. Решение по одному и тому же человеку у разных банков расходится сильно, а отказ ничего вам не портит: единого рейтинга, который «испортится от отказов», здесь нет.

Счёт заранее открывать не обязательно: банк, который одобрит кредит, откроет счёт под него сам. Наоборот тоже верно — держать зарплату в банке не значит получить у него лучшие условия.

Кредитный посредник (intermediário de crédito) — человек или фирма, которые собирают ваши бумаги и разносят их по банкам. Мнения о них в чатах расходятся: одни говорят, что посредник знает, где какая заявка пройдёт, другие — что он полезен только на первой консультации. Два трезвых правила: посредник обязан быть в реестре Банка Португалии (это проверяется на сайте), и он обязан выдать вам ту же FINE, что и банк. Услуга бывает платной, и цену спрашивают заранее.

Что бы вы ни выбрали, сравнивать надо по TAEG и по полной стоимости, а не по обещанию «я вам выбью лучший spread».

«Хоть в десять банков сразу подавайте запрос на ипотечный кредит. Просто будете подавать выписку из банка, где открыт счёт (по факту из всех банков, где есть счета). Банк, который одобрит кредит, откроет вам счёт, тогда и будете переводить зарплату в этот банк.»

banksdeportugal05.04.2026

«Вообще очень много ребят из чатов говорят, что с брокером повышается шанс одобрения ипотеки т к у них обычно связи в банках и они способствуют одобрению т к заинтересованы в этом.»

chatleiria26.01.2026

«по моему опыту скажу, что брокер бесполезен. может быть полезен только на супер раннем этапе для базовой консультации.»

chatleiria26.01.2026

Оценка жилья: от неё зависит сумма кредита

Банк даёт деньги не под цену, о которой вы договорились с продавцом, а под меньшее из двух чисел — цену и свою оценку. Если оценщик насчитал меньше, разницу вы доплачиваете из своего кармана, и это самый частый сюрприз в конце сделки.

Как это устроено по правилам:

— оценку делает независимый оценщик из реестра CMVM, а не сотрудник банка;

— платите за неё обычно вы, и тогда отчёт — ваш: банк обязан отдать вам оригинал или дубликат в течение десяти дней после того, как получил его от оценщика;

— на оценку можно подать письменное возражение, и банк обязан ответить по существу;

— можно потребовать вторую оценку, но уже за свой счёт;

— можно принести отчёт, сделанный по заказу другого банка, если ему меньше шести месяцев; отказать банк вправе только если отчёт не отвечает требованиям закона или ему больше трёх месяцев и рынок с тех пор заметно изменился;

— если банк переоценивает жильё по своей инициативе, брать за это деньги он не вправе.

И про время: оценка делается уже под конкретную квартиру, поэтому предварительное одобрение суммы — ещё не кредит. Между «нам одобрили» и деньгами на сделке проходит несколько недель, и часть их уходит на право преимущественной покупки, которое проверяют перед escritura.

«Оценка выражается в банковской оценке для ипотеки. Она платная. От 350 евро. Плюс расходы на адвоката для того, чтоб выбивать деньги. Бесполезно оценена квартира, которую нельзя было продавать.»

ru_Portugal_pt19.05.2026

«С одобренной суммой всё равно всё стремится ближе к сроку в месяц. Банк должен сделать avaliação и одобрить конкретную квартиру. И ещё 2 недели на direito de preferência.»

myptaxes14.11.2025

Страховки и «продажа в нагрузку»: за что снижают spread

Обязательные «продажи в нагрузку» в Португалии запрещены. Банк вправе потребовать только две вещи: счёт (и обязан принять счёт в другом банке) и подходящие страховки к кредиту. Причём страховку он обязан принять от любой компании, если покрытие такое же, как в его собственном предложении. Это прямо написано в правилах, и на этом экономят серьёзные деньги: страховка жизни на стороне часто дешевле банковской в полтора-два раза.

Всё остальное — карта, зарплата на счёт в этом банке, пенсионный план, страхование здоровья — добровольно. Банк вправе предложить их в обмен на снижение spread, и тогда в FINE обязан быть расчёт, насколько каждый из них уменьшает платёж.

Обратная сторона: если вы потом откажетесь от такого продукта, банк вправе поднять spread обратно — но только в течение года после отказа. Прошёл год — поднимать нельзя.

Про страховку жизни важно знать две вещи. Первая: страховая сумма обновляется вслед за остатком долга, а взнос при этом с годами обычно растёт — потому что растёт возраст застрахованного, а не долг. Вторая: у неё есть срок и условия, и при её продлении банк смотрит, всё ли оплачено.

И отдельное правило, которое почти никто не знает. С 2021 года действует право на забвение: банк и страховая не вправе спрашивать о перенесённой тяжёлой болезни, если после окончания лечения прошло десять лет (пять — если болезнь была до 21 года), и не вправе из-за неё поднимать взнос или исключать риски из покрытия. При болезни, которую держат под контролем, хватает двух лет непрерывного успешного лечения.

«Банк насчитал типа 250е ежемесячно при сумме кредита 360т е. Кажется что очень много.»

med_strahovki_pt13.05.2025

«Вопрос по страхованию жизни при ипотеке: ипотека гасится, ежемесячный взнос растет! За полтора года вырос на 10 процентов.»

med_strahovki_pt16.04.2024

«это дочерний банк милениума. пользуюсь три года. зарплатной проект, ипотека, кредитка, страховка жизни и жилья. все у них. адекватная поддержка. если надо выбрать португальский банк то только его. но основной банк револют.»

chatleiria04.09.2025

Сколько стоит сама сделка сверх цены жилья

В кредит эти расходы не входят — их платят своими деньгами, и на них закладывают отдельную сумму.

Гербовый сбор на кредит (imposto do selo). С суммы кредита: 0,6% при сроке больше пяти лет, 0,5% при сроке от года до пяти и 0,04% при сроке меньше года. Плюс 4% с самих банковских комиссий. На кредит в 150 000 евро на тридцать лет — это около 900 евро.

Комиссия банка за рассмотрение заявки. Она может быть только одна — брать несколько комиссий за «анализ и решение» банк не вправе. Отдельно от неё платится оценка.

Оценка жилья. В разговорах называют от 350 евро.

Налог на покупку (IMT) и гербовый сбор на саму покупку, нотариус или Casa Pronta, регистрация. Это уже не про кредит, а про сделку, и подробно разобрано в Как купить жильё в Португалии.

Полезно знать, что сделку с кредитом можно провести через Casa Pronta — государственную службу «одного окна», где разом оформляют куплю-продажу, залог и регистрацию.

Считая бюджет, держите в голове простую вещь: 10% первого взноса — это минимум по правилам, а не по жизни. В рассказах приезжих речь чаще идёт о 20–⁠30%, а под квартиру для сдачи просят и половину.

«я статистикой не владею, но по той информации что у меня есть от знакомых, которые брали ипотеку, иностранцу рассчитывать на первый взнос менее 30% вряд ли стоит. хотя, к примеру, наш менеджер в банке говорила что случаются и варианты вообще без первого взноса когда реализуется объект принадлежащий самому банку.»

myptaxes01.06.2024

Досрочное погашение: снова с комиссией

Гасить досрочно можно всегда — это право, а не одолжение банка.

Частями — в любой момент договора, любой суммой, в дату очередного платежа и предупредив банк за 7 рабочих дней. Целиком — в любой день, с уведомлением за 10 рабочих дней.

Комиссия с 1 января 2026 года снова берётся: до 0,5% от вносимой суммы при плавающей ставке и до 2% при фиксированной. Это потолок — в договоре может стоять меньше или ноль, и стоит посмотреть, что написано именно у вас. Освобождение, которое действовало с ноября 2022 года, продлевали дважды, последний раз — Lei n.º 1/2025, и оно кончилось 31 декабря 2025 года.

Комиссии нет вовсе в трёх случаях: смерть одного из заёмщиков, безработица (нужно стоять на учёте в центре занятости больше трёх месяцев, справку даёт IEFP) и переезд по работе.

Сверх комиссии банк вправе потребовать только то, что заплатил за вас реестрам, нотариусам и налоговой. Брать проценты «за будущее» — за дни между вашим платежом и днём, когда наступил бы следующий, — он не вправе.

Гасить досрочно или вкладывать деньги — вопрос арифметики: сравнивайте свою ставку с тем, что вам даёт вклад после налога. И спрашивайте банк, что он сделает с графиком: уменьшит платёж или сократит срок. Первое облегчает месяц, второе экономит больше процентов.

«Я честно ещё не поняла механизм как в Португалии гасить ипотеку досрочно при продаже . Но в контракте написано , что за досрочное погашение при плавающем проценте что то около всего 0.2% от суммы долга надо заплатить.»

schoolinportugal08.02.2023

«У меня никакого нет) Про штраф знаю, но друзья с ипотекой говорят, что всё равно досрочно выгоднее гасить выходит»

banksdeportugal19.03.2026

«По второму вопросу о кредите: "амортизация кредита" (Amortização de Credito). Это значит, что Вы платите больше в счет тела кредита, а не только проценты. Как это сделать в Millennium: 1. Уточнить условия – можно ли менять график платежей без штрафов. Сколько лет должно пройти после покупки недвижимости, чтобы запросить амортизацию. 2. Запросить перерасчет – попросить банк изменить структуру выплат. 3. Внести досрочное погашение – если есть возможность, делать доплаты в счет основного долга. Подводные камни: - Иногда банк может брать комиссию за изменения.»

RussosEmPortugal28.03.2025

Перенести кредит в другой банк или переторговать со своим

Spread записан в договоре навсегда — но договор можно заменить.

Перенос (transferência). Технически это полное досрочное погашение в старом банке и новый кредит в новом. Старый банк вправе взять комиссию за досрочное погашение (те же 0,5% или 2%), проценты по день возврата и то, что он заплатил за вас реестрам и нотариусам. Зато он обязан за 10 рабочих дней передать новому банку все сведения: остаток долга, пройденный срок, условия. Новый банк заново оценивает жильё и вашу платёжеспособность — то есть это полноценная заявка, а не переоформление бумажки.

Пересмотр у своего банка (renegociação). Дешевле и быстрее: банк не обязан соглашаться, но часто соглашается, когда видит предложение конкурента на руках. Просить имеет смысл, если ваш spread заметно выше сегодняшних или если вы уже выплатили заметную часть долга — риск для банка стал меньше.

Главное правило переговоров: смотреть на весь лист, а не на одну строку. Снижение spread легко съедается новой комиссией, дорогой страховкой или продлённым сроком. Сравнивать нужно две FINE целиком — старую и новую, — и по TAEG.

«Я тоже читаю всё целиком, а людям это не нравится. Правда в том, что, когда я договаривался о кредите, на каждом новом круге переговоров они выправляли ту цифру, о которой я просил, а остальные меняли в худшую сторону. Сперва я переторговал spread — поправили как надо. Потом переторговал страховку — тоже поправили, но, когда я перечитал всё, spread волшебным образом вернулся к прежнему значению, а другие суммы выросли.»

Перевод с португальского, по ссылке — оригинал

r/literaciafinanceira14.09.2026

«Мало того, иногда банк где нет счёта предлагает перейти с ипотекой к нему на более выгодные условия.»

banksdeportugal24.04.2026

Молодым до 35: государство ручается за первый взнос

С 2024 года действует особый режим для тех, кто покупает первое постоянное жильё и кому не больше 35 лет. Государство выступает поручителем перед банком, и это позволяет профинансировать от 85 до 100% стоимости сделки — то есть обойтись без первого взноса.

Условия, которые важно знать до похода в банк:

— цена жилья не выше 450 000 евро;

— договор должен быть заключён до 31 декабря 2026 года — режим ограничен по времени;

— сама гарантия не больше 15% от цены сделки и живёт не больше десяти лет;

— государство отказалось от права требовать сперва с вас: при неплатеже банк вправе обратиться к гарантии сразу;

— банк не обязан давать кредит, даже если вы по всем условиям подходите.

Рядом с этим режимом идёт освобождение от налога на покупку (IMT) и от гербового сбора для молодых при первом жилье — это уже про саму сделку, а не про кредит, и считается по цене жилья. Подавать на гарантию отдельно в министерство не надо: заявление идёт через банк.

Важная оговорка про возраст и срок: у клиента до 35 лет включительно потолок срока — 40 лет, у тех, кто старше, — 35. Год рождения здесь двигает и платёж, и доступную сумму.

«Не совсем понимаю их опасения. У меня ставка по ипотеке ниже 3%, паспорта нет. Мужу 62 года было, когда оформляли. Нет спец ставок для граждан»

myptaxes03.11.2025

Если платить стало нечем: PARI и PERSI

Это самая важная часть страницы, и читать её лучше заранее, а не когда деньги кончились.

Пока просрочки нет — PARI. Если вы понимаете, что следующий платёж может не пройти, скажите об этом банку письменно. Банк обязан выдать вам документ с вашими правами и начать «план действий при риске неплатежа»: оценить вашу способность платить и предложить выход — другой срок, другой график, объединение кредитов. Банки обязаны и сами, не реже раза в месяц, искать у себя признаки будущих неплатежей.

Когда просрочка уже есть — PERSI. Это внесудебная процедура со сроками, записанными в законе:

— включить вас в неё обязаны между 31-м и 60-м днём просрочки, а по вашей письменной просьбе — сразу;

— сообщить о включении — в пять дней;

— в 30 дней банк обязан либо предложить решение, либо прямо сказать, что решения нет;

— вам на ответ по каждому предложению — 15 дней;

— процедура кончается на 91-й день, если стороны не договорились её продлить.

Чем это ценно: пока идёт PERSI, банк не вправе расторгнуть договор из-за просрочки, подать на вас в суд, продать долг третьему лицу или передать кому-то свою сторону договора. Это законная передышка на переговоры, и она даётся не по доброй воле банка.

Что не поможет: молчать. Просрочка идёт в Central de Responsabilidades de Crédito, к долгу прибавляются пени и комиссии, а дальше банк вправе идти в суд — и тогда дело кончается продажей квартиры с торгов, причём вырученного может не хватить на весь долг.

И то, что путают постоянно: пока вы платите и держите страховки в силе, отнять квартиру у банка оснований нет. Закрытый текущий счёт сам по себе кредит не расторгает — платить придётся другим способом, но договор остаётся договором.

«Если вы выполняете все требования - вносите в срок платежи, продляете договоры страхования, используете квартиру надлежащим образом - изъять её банк не имеет права. Закрытие текущего счета в банке не означает закрытие ипотечного автоматом. Я поэтому и советовала написать руководителю офиса. Такая ситуация есть у моего знакомого в банке Сантандер. Банк закрыл ему текущий счёт, в день внесения аннуитета он приходит в кассу и вносит сумму наличными.»

myptaxes09.07.2025

«По закону банк не может расторгнуть ипотеку в одностороннем порядке, даже если они закрывают вам счет, то должны дать оплачивать ипотеку из другого банка.»

banksdeportugal15.06.2026

Считать надо не платёж, а всю сумму расходов

«Ипотека дешевле аренды» — самый ходовой довод в чатах, и он верен ровно наполовину. Платёж по кредиту и правда часто ниже аренды такой же квартиры. Но у владельца появляется то, чего нет у съёмщика:

— ежегодный налог на недвижимость IMI;

— взносы кондоминиуму;

— страховки — жизни и жилья;

— ремонт, который теперь ваш;

— расходы на саму сделку, которые окупаются не сразу: продавать через год-два невыгодно.

Ещё две вещи, которые стоит взвесить трезво. Первая: у плавающей ставки платёж может вырасти, и считать надо не по сегодняшней ставке, а по той, что банк использует в стресс-сценарии — плюс 1,5 процентного пункта. Вторая: квартира привязывает. Планы у приехавшего меняются чаще, чем кажется, а продажа жилья — это месяцы и расходы.

Разумный порядок такой: сначала посчитайте на счётчике Банка Португалии платёж по своей сумме и сроку, прибавьте к нему страховки, IMI и кондоминиум, сравните с арендой такой же квартиры — и только потом смотрите объявления. Сколько стоит квадратный метр по округам, видно на нашей странице цен на жильё; сколько просят за аренду и как её снимают — в инструкции Как снять жильё в Португалии.

«Если есть деньги на первоначальный взнос жилье в ипотеку где то в 2 раза дешевле арендованного.»

Португалия 🇵🇹 Чат TravelAsk08.02.2024

«У меня вопрос скорее в прагматичной плоскости: арендная плата уходит в никуда, а если ту же сумму отдавать 5-10-15 лет за ипотеку, то во-первых часть стоимости (скажем, половина) будет по результату выплачена, а во-вторых, при продолжающемся росте стоимости жилья, модно ещё и оказаться в плюсе. Или во всяком случае в перспективе 5-10-15 лет снизить стоимость жилья: не важно, будь то арендованное или в собственности.»

myptaxes10.07.2023

«Мы взяли ипотеку недавно. Если посчитать, то сейчас аренда комфортной нам квартиры будет ровно в 2 раза дороже , чем ежемесячный платёж. Ставка плавающая сейчас высокая и пересматривается каждые 6 месяцев. Не понравится в Португалии, изменились планы, продали недвижку и уехали, сейчас она дорожает и опускаться не планирует. Даже с учётом штрафов за досрочное погашение, все выглядит вполне сносно. Своё жильё , хоть даже и ипотечное, и арендное это , для меня, 2 большие разницы в комфорте жизни.»

schoolinportugal08.02.2023