Как снять жильё в Португалии

Сначала определите формат: комната, квартира или временное жильё

Перед поиском решите, что вам нужно именно сейчас: краткосрок на пару недель, временное жильё на 1–⁠4 месяца или обычная долгосрочная аренда. Для переезда это важно: краткосрочные варианты часто проще снять, но они дороже и не всегда подходят для визы или для подтверждения адреса.

Если бюджет ограничен, смотрите не только Лиссабон и Порту, но и пригороды и города поменьше. По свежим отзывам, разница между комнатой и маленькой квартирой иногда не такая большая, а в небольших городах можно снять заметно выгоднее. При этом зимой и по влажности жильё может сильно отличаться: в старых домах без отопления бывает холодно и сыро.

«2. Сколько стоит аренда 2 комнатной квартиры. В Фигейра 700 евро +180 коммуналка. (вся мебель, посуда, двойной стеклопакет, но без отопления, вся бытовая техника. даже океан видно. Что бы не было плесени надо гонять осушитель) 4. Наличие русскоязычных школ. Русскоязычные школы хорошие в России. 5. У нас двоих детей после небольшой беготни взяли в португальские. Как они там умчаться на португальском - вопрос который всех интересовал, и меня тоже - не знаю! Вполне довольны домой не просятся. Конечно в Порто, Лиссабоне все по другому.»

left4portugal08.04.2025

Сразу заложите реальный бюджет на въезд, а не только на месячную аренду

В Португалии при подписании договора обычно платят не только первый месяц. Часто просят 2 месяца вперёд и залог, а иногда — больше, если у вас нет дохода в Португалии, поручителя или местной кредитной истории. Поэтому считать нужно не «аренда в месяц», а «сколько надо отдать в день подписания».

Для новых приезжих это один из главных сюрпризов. На практике арендодатель может попросить 2+2, 4+1 или даже год предоплаты, если считает вас рискованным арендатором. Чем слабее пакет документов, тем жёстче условия.

«Ну да такое правило. Тут обычно квартиру снимают миним год контракт. Миним оплата за два месяца и два депозита. Так что первоначальная оплата аренды сразу минимум [телефон] евро. Аренда квартиры обязательное регистрируется в налоговой без нее на визу d не подойдёт.»

left4portugal26.04.2025

«Тут нам при просмотре озвучивали 2+2, потом была встреча с лендлордом, типа смотри с экзаменом, в итоге он решил, что мы достойны 🙄 снять его квартиру, но не с 2 депозитами, а с 4, хотя квартира без мебели и даже без стиралки. А ещё один без гаранторов желал год предоплаты, мы отказались. Через месяц его агент написал, что лендлорда готов уже показывать всем, а потом сдаст тому, кто сделает лучшее предложение 🙄 Не знаю, сдал в итоге или до сих пор сдаёт.»

schoolinportugal10.08.2023

Подготовьте документы до того, как начнёте писать по объявлениям

Для долгосрочной аренды почти всегда нужен как минимум NIF (португальский налоговый номер). Дальше набор зависит от хозяина или агентства: могут попросить трудовой договор, IRS (налоговую декларацию), последние recibos de vencimento (зарплатные расчётные листки), выписки со счёта и fiador (поручителя).

Если вы только переезжаете и у вас ещё нет дохода в Португалии, всё равно можно снять жильё, но обычно на более жёстких условиях: больше месяцев вперёд, больший залог или отказ в пользу кандидата с fiador. Для визовых и миграционных дел лучше сразу добиваться официального договора, зарегистрированного в Finanças (налоговая).

«IRS и resibos - нет, т.к находились не Португалии и не работали с португальским юр лицом. Были выписки о прошлых зарплатах и счетах из других стран. Контракт да, но он вступал в силу после приезда. fiador - нет, по одному варианту нам по этому отказали (выбрали арендаторов с поручителем).»

chatlisboa26.11.2024

«Для долгосрочной аренды обязательно нужен только налоговый номер - NIF. Всё остальное опционально. Можно сделать перевод из банкомата millennium. Там всё просто - вводите iban арендодателя, грузите наличку и получается перевод. Квартиру можно снять и без поручителя, но скорее всего придётся заплатить больше месяцев вперед. Мы отдали 4 + 1 депозит. Ну и может подольше придётся поискать.»

Португалия 🇵🇹 Чат TravelAsk27.08.2023

Ищите на крупных площадках и включайте уведомления

Самый массовый поиск обычно идёт через Idealista. По свежим отзывам, полезно сразу включить уведомления по нужным районам и фильтрам: хорошие варианты уходят быстро.

Параллельно имеет смысл смотреть и другие площадки, но относиться осторожно к слишком выгодным предложениям, особенно если вас торопят с предоплатой. Если жильё нужно удалённо ещё до въезда, риск мошенничества выше, чем при обычном поиске на месте.

«Нам с женой для португальской визы нужно показать жильё на 4 месяца. Изначально мы хотели снять airbnb на неделю и уже на месте спокойно найти постоянную квартиру, но консульство такой вариант не принимает. Airbnb и Housing anywhere на 4 месяца стоят просто безумных денег, на Flatio половина объявлений которым я написал, потом оказались мошенническими.»

left4portugal31.07.2026

Будьте готовы, что агент или хозяин может не отвечать, а конкуренция высокая

Даже если на площадке много объявлений, это не значит, что их легко снять. На практике часть объявлений уже неактуальна, часть агентов отвечает выборочно, а хорошие варианты могут отдавать тем, у кого сильнее пакет документов.

Если на сообщения не отвечают, расширяйте географию, пишите сразу коротко и по делу: кто вы, на какой срок ищете, есть ли контракт, доход, IRS, fiador, животные. Это повышает шанс получить просмотр.

На просмотре сразу уточняйте главные условия договора

На просмотре не ограничивайтесь вопросом «нравится или нет». Сразу уточняйте: срок договора, размер caução (залога), сколько месяцев нужно оплатить вперёд, включены ли коммунальные, можно ли с животными, есть ли мебель и техника, кто отвечает за мелкий ремонт.

Отдельно проверьте, будет ли официальный Contrato de Arrendamento (договор аренды) и регистрация в Finanças. Если хозяин не собирается регистрировать договор или предлагает «часть суммы по чеку, часть мимо», для вас это риск: могут быть проблемы с визой, ВНЖ, подтверждением адреса и налоговыми вычетами по аренде.

«T2 в Caniço. Аренда 1300€. Просторная квартира с двумя спальнями и 2 санузлами, солнечная веранда по периметру квартиры с видом на океан. Официальный договор с регистрацией в Finanças.»

baraholkamadeira08.04.2026

Если у вас есть питомцы — говорите об этом сразу

С животными снять жильё реально. По опыту людей, это не безнадёжная история, но поиск может занять больше времени. Лучше не скрывать питомца: если в доме или condomínio (кондоминиум, жилой комплекс) есть ограничения, проблемы всплывут потом.

Полезно сразу писать, какие у вас животные, сколько их, есть ли опыт жизни в квартире, и быть готовыми к дополнительному залогу или более осторожной реакции хозяина. Но по свежим рассказам глобальной проблемы именно из-за животных у многих не было.

«Ну такой себе совет если честно.. ибо есть кондо или отдельные дома в которых изначально запрещено жить с животными. И в таком случае можно потом нормально «приколоться». В целом, по нашему опыту и опыту моих знакомых, здесь нет глобальной проблемы снять квартиру с животными. Мы заезжали с кошкой и собакой. Из всех квартир нам только в одной сразу отказали. Но там предыдущие жильцы с собакой увалили всю квартиру и отморозились, теперь люди просто боятся пускать туда жильцов с животными после ремонта.»

portugal_pets03.02.2025

«Не смотря на то, что некоторые (многие) нам рекомендовали упускать момент наличия кошки и собаки, мы были категоричны и наша риэлтор нас поддержала в решении быть честными. В итоге животные ВООБЩЕ не стали проблемой ! Мы проговаривали это сразу и только в одной из всех квартир нам сказали что против собаки, но там была история что собака предыдущих жильцов просто разнесла квартиру. Но мы и не звонили в квартиры где было четко указано что с животными нельзя. Вообще, как по мне так здесь намного проще снять квартиру с животными чем было дома в Украине.»

portugal_pets18.07.2023

Проверяйте договор перед подписанием

В договоре смотрите минимум четыре вещи: срок, дата начала, дата окончания, порядок продления и расторжения. В Португалии очень часто делают минимальный срок на 1 год, а дальше договор может быть renovável (автопродлеваемый). Если вам жильё нужно для визы или AIMA, особенно важно, чтобы даты в договоре совпадали с вашей реальной ситуацией.

Если договор начинает действовать позже вашего приезда, это может создать лишние вопросы: где вы живёте до этой даты. Если аренда оформляется ради визы или подачи в AIMA, не рассчитывайте на «как-нибудь потом поправим»: смотрят на документы и даты.

«Как я понял изначальный вопрос, то наоборот - не рано, а поздно. То есть чтобы исключить кейсы, что заявителю уже выдали визу (прошло 60 дней), есть билеты, а аренда квартиры начинается только через 2 недели, возникает ситуация, что человеку жить негде, хотя виза выдана.»

digitalnomadportugal01.11.2023

После подписания проверьте, что договор появился в Finanças и приходят recibos

Подписанного бумажного договора мало. Для официальной аренды хозяин регистрирует договор в Portal das Finanças (портал налоговой), а затем обычно выставляет recibos de renda (квитанции по аренде). Для миграционных процедур и продлений это часто важнее самого бумажного договора.

Проверить себя можно в личном кабинете Portal das Finanças: там должен отображаться контракт, срок аренды и актуальная сумма. Если аренду потом повышают, обычно достаточно, чтобы новая сумма отображалась в системе и приходили новые квитанции; отдельное допсоглашение не всегда требуется, но лучше хранить всё, что связано с изменениями.

«У вас в финансаш новая сумма должна отобразиться вот здесь: [ссылка] и проверьте период аренды: Data de Termo, или пункт Renovável (автопролонгация контракта) - Sim. Для продлений и т.п.»

left4portugal02.04.2026

«Да, допник не нужен, нужно платить новую сумму. И фатуру вам будут выставлять на новую сумму. На залог у вас должна быть отдельная фатура, там указано caução.»

myptaxes02.04.2026

Для визы и AIMA не соглашайтесь на «серую» аренду

Если вам жильё нужно не просто для жизни, а ещё и для визы D или дел с AIMA, лучше сразу ориентироваться на полностью официальную схему: Contrato de Arrendamento (договор аренды), регистрация в Finanças, recibos и при необходимости декларации от хозяина.

В последние годы требования вокруг подтверждения адреса и проживания менялись, поэтому старые советы быстро устаревают. По более свежим сообщениям, для некоторых процедур у людей просили не только договор, но и Declaração do Senhorio sob compromisso de honra (заявление хозяина под честное слово) или Declaração de Alojamento (заявление о проживании). Если снимаете жильё под миграционные документы, обсуждайте это с хозяином заранее.

«мне в итоге помогаторы от работы сами составили. Мне показалось, что они составили на основании такого же документа, но от жильца. Суть в двух строчках: "такой то такойтович клянется, что такая живет у него, по такому-то адресу". Текст ниже: Declaração de Alojamento Para os devidos efeitos, ..., portador do cartão de cidadão ..., válido até ..., NIF ..., declara sob compromisso de honra que, na qualidade de senhorio no Contrato de Arrendamento Habitacional de duração limitada (1 ano) em anexo, outorgado no passado dia ..., o senhor ....., portadora do passaporte ..., válido até ... e NIF ..., »

ru_Portugal_pt27.08.2025

«Declaração de Entidade Patronal - от работодателя Declaração de Alojamento (requerente) - от вас DECLARAÇÃO DO SENHORIO SOB COMPROMISSO DE HONRA (от лендлорда, самая важная) - для нее бланка на сайте AIMA нет.»

digitalnomadportugal26.08.2025

Спросите, идёт ли квартира по режиму доступной аренды: с 1 сентября 2026 года у хозяина появился повод сдать дешевле

С 1 сентября 2026 года в Португалии работает RSAA — regime simplificado de arrendamento acessível, упрощённый режим доступной аренды. Он заведён приложением III к декрету-закону 97/2026 от 20 мая и в тот же день заменил прежнюю программу Programa de Apoio ao Arrendamento (декрет-закон 68/2019), которая отменена. Это не очередь и не пособие: в режим заявляется хозяин квартиры, а не вы. Но цена в объявлении из-за него может оказаться заметно ниже соседних, поэтому спросить о нём на просмотре стоит.

Что в этом режиме получает хозяин. Если он сдаёт не дороже потолка, на срок от трёх лет и под постоянное проживание, доход от этой аренды не облагается ни IRS, ни IRC вовсе — освобождение полное (статья 6, пункт 1 приложения III). Раньше за длинный договор давали скидку со ставки, теперь дают ноль, и это единственная настоящая причина, по которой хозяину есть смысл поставить цену ниже рынка. Механика знакомая: в чатах её обсуждали и до нового режима — правда, ставки с тех пор поменялись, обычная теперь 25%, а не 28%.

Потолок цены назначает не хозяин и не рынок. Его ставит постановление правительства (portaria) министров финансов и жилья — отдельно по типам квартир, — и считается он от 80% медианы арендной платы по тому муниципалитету, где стоит дом; медиану публикует INE. На цифру могут влиять энергокласс дома и своя парковка (статья 4). Дальше потолки индексируются тем же коэффициентом, что и обычные аренды: на 2027 год он вышел 2,56% (по быстрой оценке инфляции INE от 31 августа 2026 года; окончательные данные INE обещал 10 сентября).

Самих цифр пока нет. Декрет требовал издать постановление с потолками за 30 дней, то есть до 19 июня 2026 года (статья 16). Мы искали его в Diário da República 2 сентября 2026 года по формулировкам самого закона — «limites máximos de renda», «mediana de valores de renda», «limite máximo de renda mensal»: постановления с потолками там нет. Страница доступной аренды на портале жилья на ту же дату описывает прежнюю программу PAA и ссылается на отменённый декрет 68/2019. Пока цифры не вышли, ни вы, ни хозяин не можете проверить, влезает ли квартира в режим, — так что «у нас доступная аренда» на словах сейчас ничем не подтверждается.

Зато цифрой уже работает другая, более мягкая мера, и её стоит держать в голове при торге. Аренда до 2 300 € в месяц облагается у хозяина по ставке 10% вместо 25% — до 31 декабря 2029 года, по новой статье 45.º-C EBF (Estatuto dos Benefícios Fiscais — свод налоговых льгот). Она распространяется и на уже действующие договоры и считается с 1 января 2026 года. 2 300 € — это 2,5 минимальной зарплаты 2026 года, а она 920 €. Потолков по муниципалитетам здесь нет, поэтому под эту ставку попадает почти любая обычная аренда; полного освобождения она не даёт и длинного договора не требует. Подробный разбор по всем случаям есть в практическом руководстве Ordem dos Contabilistas Certificados — свода бухгалтеров, июль 2026 года.

Сроки, под которые вы подписываетесь. Под постоянное проживание договор в режиме не короче трёх лет (статья 5, пункт 1). Отдельный случай — временное проживание: если ваша налоговая прописка в другом муниципалитете, чем квартира, договор годится и от трёх месяцев и продлевается, пока цель остаётся временной (статья 3, пункт 1, и статья 5, пункты 2 и 3). Снять при этом можно и часть квартиры, но только настоящую: свой вход, полноценная ванная и кухня, а в комнате окно на улицу, балкон или маркиза (статья 3, пункт 2).

Длинный договор связывает и вас, а не только хозяина. Уйти раньше срока просто так не выйдет: съезжать можно с определённого момента и с предупреждением, а до него — по договорённости или со штрафом. В чатах называют разные доли срока — кто треть, кто две трети, — и спорить об этом незачем: и срок, и порядок уведомления, и штраф записаны в самом договоре, в пункте про denúncia, расторжение по желанию съёмщика. Прочитайте этот пункт до подписи, а не после.

Как хозяин оформляет льготу — и почему это в ваших интересах. До 15 января года, следующего за подписанием, он кладёт на площадку IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana — институт жилья и городского обновления) копию договора и подтверждение того, что договор сообщён в Portal das Finanças; дальше IHRU до конца февраля сам передаёт его в налоговую (статья 6, пункты 3 и 4). То есть регистрация договора в Finanças — не ваша просьба, а условие его льготы, и это ровно та бумага, которая нужна вам для визы, ВНЖ и AIMA. Нарушит условия — льготу снимут с того самого дня и досчитают налог с компенсационными процентами (статья 7). Занижать сумму в договоре или выставлять вас раньше срока хозяину в этом режиме невыгодно.

Городские программы доступной аренды — тот же режим, но другая дверь. Они подпадают под RSAA, если укладываются в те же потолки и сроки (статья 8), а попадают в них не по договорённости с хозяином, а по конкурсу в câmara municipal. Свежие примеры. Odivelas (Одивелаш) 20 августа 2026 года завела программу HABITODIVELAS: аренда от 400 до 1 125 €, годовой доход до 35 000 € на одного человека и до 45 000 € на двоих, плюс 5 000 € на каждого следующего; жить или работать в муниципалитете надо не меньше двух лет, договор дают на пять лет с одним продлением, квартиры разыгрывают жеребьёвкой. В Seixal (Сейшал) 28 августа 2026 года разыграли первые 12 квартир — T2 за 450 € и T3 за 550 €, при том что T2 на рынке этого муниципалитета не найти дешевле 1 200 €; на 12 квартир пришло 24 заявки.

Что спросить у хозяина или агента. Идёт ли договор по режиму доступной аренды и на какой срок. Будет ли договор зарегистрирован в Portal das Finanças и будут ли recibos de renda. Написано ли в договоре, что жильё под постоянное проживание. Какой в договоре пункт про досрочный выезд и какой штраф. И если вам говорят, что цена в объявлении — «только для тех, кто по программе», это не выдумка и не приём торга: с прежней программой люди сталкивались с этим ещё в феврале 2025 года. Просто просите записать в договор то, что обещано на словах.

Если у вас уже есть договор по прежней программе PAA, заключённый до 1 сентября 2026 года, его налоговые льготы сохраняются (статья 15, пункт 2 декрета) — перезаключать ничего не надо.

«Для арендодателя пятилетний контракт (или от 5 лет) - это оптимизация IRS с 28 до 23 процентов от валового дохода, полученного при сдаче недвижимости в аренду. Для вас риск: если в контракте не будет обозначено иное, то по закону вы обязаны продержать в аренде недвижимость 2/3 срока контракта или штрафы, которые оговариваются в контракте.»

left4portugal29.08.2023

«Во-первых, надо читать оригинал. В оригинале habitação acessível. Во-вторых, критерии должны стать известны при опубликовании законопроекта о бюджете на 2026 год. Ждать осталось недолго.»

myptaxes25.09.2025

«Сейчас 25% ставка, а не 28%. Как нерезидент считается по ставке 25%. 10% аренда жилой площади, если сумма в месяц не превышает 2300 евро. Эта ставка действует до 2029 года»

ru_Portugal_pt08.08.2026

«Моя знакомая подписала контракт на 5 лет и треть срока для нее это было почти 2 года. Арендодатель был в своем праве отказаться расторгать договор.»

ru_Portugal_pt11.02.2026

Проверьте, не положена ли вам доплата за аренду: заявление на неё подавать не надо

Если аренда съедает больше трети вашего дохода, государство может доплачивать за неё до 200 € в месяц — и заявления на это подавать не надо. Доплата называется apoio extraordinário à renda, заведена декретом-законом 20-B/2023 от 22 марта и работает до сих пор: консолидированный текст в Diário da República на 3 сентября 2026 года числится действующим, последняя правка — 2 июля 2024 года. Деньги безвозвратные: это не кредит и не отсрочка.

Как считают. Доплата покрывает разницу между вашей месячной платой и той суммой, которая получается, если взять 35% вашего среднего месячного дохода (статья 6, пункт 3). Средний месячный доход здесь — не зарплата на руки, а 1/14 годового дохода из вашего расчёта IRS (статья 5). Считайте на примере: годовой доход 14 000 € — это 1 000 € в месяц, 35% от них 350 €; при плате 500 € доплата выходит 150 € в месяц. Потолок — 200 € в месяц (статья 6, пункт 5), и он не индексируется. Если насчитали меньше 20 € в месяц, деньги не пропадают, но приходят раз в полгода (статья 6, пункт 6).

Кому она положена. Условия выполняются все сразу (статья 4): налоговое резидентство в Португалии; договор аренды или субаренды первого жилья, зарегистрированный в налоговой; годовой доход не выше верхней границы шестой ступени шкалы IRS; доля дохода, уходящая на плату за год, — 35% и выше. Про шестую ступень в законе сказано «по шкале, действующей на день назначения»: по шкале 2025 года это 41 629 €, по шкале 2026-го — 43 090 € (разбор всей шкалы — в нашей инструкции Какие налоги платят в Португалии). Отдельно закон называет тех, кто декларацию IRS подавать не обязан: если у вас есть доход от работы, сообщённый в Segurança Social, или вы получаете пенсию, пособие по безработице, по болезни, по уходу за ребёнком, rendimento social de inserção, prestação social para a inclusão, complemento solidário para idosos или доплату главному неформальному опекуну, — вы тоже под неё подпадаете, но месячный доход при этом не должен быть выше 1/14 той же суммы.

Главный отсев — дата договора. Доплату дают по договорам, заключённым до 15 марта 2023 года (статья 3, пункт 1). Из этого есть одно исключение, дописанное декретом-законом 43/2024 от 2 июля 2024 года: если прежний договор прекратил не вы, а хозяин, а новый заключён с тем же жильцом и на то же самое жильё, и это жильё остаётся вашим постоянным и вашим налоговым адресом, то новый договор тоже считается — даже если подписан позже (статья 3, пункт 2). Сами переехали или сменили квартиру — доплаты не будет.

Если в договоре нанимателей несколько, месячная плата делится между ними поровну и каждый получает свою часть отдельно (статья 7, пункт 2).

Как это доходит до вас. Назначает доплату не налоговая, а IHRU — Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, институт жилья и городского обновления; он делает это сам, без всякой заявки (статья 8, пункт 1). Данные ему передаёт налоговая — до 30 октября каждого года, и только по тем, у кого доля дохода на аренду уже вышла за 35% (статья 9). До 15 ноября IHRU передаёт список в Segurança Social, а платит потом Segurança Social — переводом на тот IBAN, который записан у неё в системе, до 20 числа каждого месяца (статьи 6 и 8). Отсюда простое следствие: если в Segurança Social не заполнен ваш счёт, деньги некуда положить. Само письмо с расчётом присылает налоговая: в нём написано, какие цифры взяли, сколько назначено и на какой срок (статья 10).

Свои цифры видно в кабинете. Он называется Portal Consulta Cidadão и живёт на портале жилья; войти можно счётом налоговой или через Chave Móvel Digital. Там же кнопка возражения — и она нужна не только несогласным: подать возражение может и тот, у кого по NIF в системе нет вообще ничего, хотя условия он выполняет.

Какой год дохода берут, людей путает больше всего. Доплату на очередной год считают по последнему готовому расчёту IRS, то есть по позапрошлому доходу. Поэтому нормально, что в один год деньги идут, а в другой нет: изменился доход двухлетней давности, а не сегодняшний.

Ещё одна путаница — в самом письме. Наверху стоит «Valor do Apoio», а ниже отдельной строкой «Subsídios atribuídos pelo IHRU», и там часто ноль. Это не значит, что вам ничего не дали и не значит, что сумма меньше 20 € в месяц: вторая строка — про другие, отдельные жилищные субсидии IHRU, которые по закону вычитаются из доплаты (статья 6, пункт 4). Ноль в ней означает, что вычитать нечего.

Что делать, если денег нет, а условия выполняются. Иногда назначение подвешивают до вашего подтверждения — так бывает, когда налоговая нашла расхождение между декларациями хозяина и вашими или когда плата за жильё больше вашего задекларированного дохода; подтверждать данные надо в том же кабинете (статья 8, пункты 6–⁠9). Не согласны с расчётом — возражение подаётся в кабинете в течение 60 дней с даты письма. Письма не было вовсе, а вы считаете, что вам положено, — можно прислать подтверждения до последнего рабочего дня марта того года, за который просите (статья 10.º-A). Пересчитают задним числом, с того момента, с которого изменились обстоятельства.

Две мелочи, которые стоит знать. Эту выплату нельзя забрать за долги — она объявлена неарестуемой (статья 5.º-A). И она прекращается, как только налоговая сообщит о расторжении договора (статья 11), — кроме того самого случая, когда хозяин расторг договор, а вы остались в той же квартире по новому.

Как это сходится с ежегодным повышением платы. Коэффициент обновления аренды на 2027 год — 2,56%: плата 700 € превращается в 717,92. Само по себе повышение платы поднимает и вашу долю дохода, а значит, и доплату — но только до тех же 200 €, потолок за инфляцией не идёт. И обратите внимание на совпадение: коэффициентом обновляют как раз старые договоры, а доплата и положена только по договорам до 15 марта 2023 года. Это один и тот же круг людей.

Чего мы не нашли. В разговорах за три года никто не написал, чем закончилось возражение через кабинет и сколько ждут пересчёта: вопросы об этом есть, ответов нет. Нет в чатах и внятного ответа на другой частый вопрос — надо ли показывать эту доплату в годовой декларации; сам декрет об этом не говорит ничего, так что спрашивать надо у бухгалтера, а не в чате.

«Ну как сказать разобралась 🙈 Залогинилась на сайт, что указан в письме от Finanças - [ссылка] Там логировние с помощью кабинета налоговой, поэтому никаких данных кроме email и niss не вводила (эти данные сайт попросил после входа). Там стоит напротив 2024 или 2025 (не помню) года - апрув. И можно посмотреть детали сколько тебе начислят (тоже самое и в письме написано только там развернутее). Ни изменить, ни добавить я там ничего не могу. В кабинете SS добавила ибан, тут из чата поняла что это надо сделать.»

reciboverde05.09.2025

«[ссылка] там все процессы, с доходами и расчётами на 2024 год они берут доход за 2022, на 2025 - за 2023»

reciboverde05.09.2025

«Доброго дня! Хочу обратиться с вопросом: в 2024 мы с женой получали субсидию в размере 122 с копейками на каждого.приходили письма, все рассчитывалось автоматически. В 2025 - субсидии не было.»

reciboverde10.03.2026

«Там вроде вверху вот Valor do Apoio: 200,00 А внизу еще отдельно какое то возмещение от Subsídios atribuídos pelo IHRU: 0 Но это как я понял другое»

ru_Portugal_pt03.09.2025

«Мне одобрили за 2024 на днях, похоже пришлют одним платежом, в календаре сегурансы стоит на 5 число. В этом году платили ежемесячно с марта где-то, но тут вдруг на портале сегодня стали требовать подтвердить, что у меня аренда больше 100% и непонятно, приостановят ли выплаты пока ждут ответа. Я пока не пришлют тот большой платеж, боюсь что-то трогать. Буду отвечать на их вопросы после) Но разобраться хочется уже сейчас.»

reciboverde01.09.2025

Хозяин продаёт снимаемое жильё: вы вправе купить его первым, если снимаете больше двух лет

Хозяин решил продать квартиру, в которой вы живёте, — покупателем можете стать вы, и вперёд всех остальных. Право называется direito de preferência, даёт его статья 1091.º Гражданского кодекса, и подраздел VI, где она стоит, так и называется. Условие одно: к моменту продажи вы снимаете это жильё больше двух лет. Порог был три года, законом n.º 64/2018 от 29 октября 2018 года его снизили до двух — правило работает с 30 октября 2018 года. Сама статья со всеми правками читается в консолидированном Гражданском кодексе на сайте Diário da República.

Как это должно выглядеть. Хозяин посылает вам заказное письмо с уведомлением о вручении (carta registada com aviso de receção) и в нём излагает, что и на каких условиях продаёт: цену, сроки, оговорки договора — статья 416.º, пункт 1, и статья 1091.º, пункт 4. С дня, когда письмо вручено, у вас 30 дней на ответ. Промолчали — право пропало; по общему правилу кодекса на такой ответ дают восемь дней, и тридцать — это поблажка, сделанная как раз для съёмщиков жилья.

Согласиться — значит купить ровно на тех условиях, которые в письме. Преимущественное право не даёт скидки, оно даёт очередь: цена та же, что предложена постороннему покупателю, и торговаться в этот момент не о чем. Дальше всё как в обычной покупке — escritura, IMT, гербовый сбор, ипотека, если она нужна; порядок разобран в нашей инструкции Как купить жильё в Португалии. Эти же тридцать дней уходят на то, чтобы понять, дадут ли вам кредит, поэтому разговор с банком начинают в первый же день, а не в двадцатый.

На что право есть, а на что нет. В статье названы два случая: купля-продажа и dação em cumprimento — передача жилья в счёт долга. Дарение, мена, наследство, внесение квартиры в капитал компании там не стоят. Право арендатора идёт сразу выше права хозяина земли, на которой стоит дом (пункт 3). Есть оно и у того, кто снимает помещение не под жильё: статья общая, а особые пункты про жильё начинаются только с шестого. И отдельным случаем в той же статье стоит второе право, о котором почти не помнят: если ваш договор отпал потому, что у хозяина кончилось само право сдавать (пункт 1 b) и пункт 2), новый договор на это жильё тоже должен быть предложен сперва вам — пока не наступил срок возвращать жильё.

Квартиру продают не отдельно, а вместе с чем-то ещё. Так продают дома целиком, и это законный способ, но с оговорками. Хозяин вправе потребовать, чтобы вы забрали всё разом, только если разделить сделку нельзя «без заметного ущерба» (prejuízo apreciável, статья 417.º), и с 2018 года этот ущерб он обязан показать в самом письме — ссылка на условие договора о том, что сделка неделима, доказательством не считается (пункты 6 и 7 статьи 1091.º). Цену вашей квартиры при этом называют отдельно от общей.

Вторая уловка из той же оперы — дополнительное обязательство перед продавцом (prestação acessória), которого вы заведомо не потянете. На этот случай есть статья 418.º: то, что можно оценить деньгами, деньгами и возмещается, а обязательство, придуманное ради того, чтобы вас отсечь, выполнять не надо вовсе.

Дом не разделён на квартиры. Тут в законе 2018 года был пункт 8 — про право выкупить долю дома, соответствующую вашей квартире. Он не действует: Конституционный суд постановлением n.º 299/2020 объявил его неконституционным с обязательной силой для всех, и не с даты решения (18 сентября 2020 года), а с 30 октября 2018-го — то есть с первого дня. В тексте кодекса пункт стоит, но он мёртвый, и рассчитывать на него нельзя. А вот соседний пункт 9 живой: если хозяин продаёт неразделённый дом, жильцы могут выкупить его вместе и в долях — и становятся comproprietários, совладельцами одного дома.

Продали, а вам ничего не прислали. Тогда вы не жалуетесь, а идёте в суд с иском о преимущественном праве (ação de preferência, статья 1410.º через пункт 5 статьи 1091.º). Сроки жёсткие: шесть месяцев с того дня, как вы узнали о существенных условиях сделки, и в течение 15 дней после подачи иска цену надо внести на депозит суда. Значит, деньги нужны сразу — без депозита иск не работает. Выигранное дело переводит квартиру на вас, а покупателю возвращают его деньги. Сколько стоит и сколько идёт такое дело, написано в нашей инструкции Суд в Португалии; как выбрать юриста — в инструкции Как найти и проверить адвоката.

Теперь вторая половина, которую почти всегда пропускают: это касается и того, кто квартиру покупает. Уведомить жильца обязан продавец, а расплачивается за пропущенный порядок покупатель — сделку никто не остановит, но полгода она будет висеть на волоске, и в конце можно остаться с деньгами вместо жилья. Поэтому, покупая квартиру, в которой кто-то живёт по договору, просите не заверения продавца, а бумаги: копию заказного письма, квитанцию о вручении и ответ жильца — или его письменный отказ от права. И сверьте цену в письме с ценой в escritura: если жильцу назвали одну сумму, а в сделке стоит другая, уведомления считай что не было — предложили не то, что продали.

Не путайте с другим преимущественным правом — государственным. У ведомств и у câmara municipal тоже бывает право выкупа, но их не уведомляют письмом: продавец подаёт объявление о существенных условиях сделки на Casa Pronta, это стоит 15 €, и там же ведомства отвечают, будут они пользоваться правом или нет. Ожидание этого ответа в чатах и называют «ещё две недели на direito de preferência» — к жильцу оно отношения не имеет, ему нужно письмо.

И главное, о чём спрашивают чаще самого выкупа: продажа не выгоняет вас из квартиры. Покупатель встаёт на место прежнего хозяина со всеми его правами и обязанностями (статья 1057.º), договор продолжается на прежних условиях — та же плата, тот же срок, тот же залог. Меняются реквизиты для оплаты и тот, кто выписывает ресибу. Переподписывать договор ради этого не обязательно, и торопиться с этим не стоит: срок «больше двух лет» считается по тому, сколько вы снимаете это жильё, а доказывать его при случае придётся вам — держите прежний договор, регистрацию в Finanças и квитанции об оплате.

Чего мы не нашли. За три года разговоров в чатах нет ни одного рассказа о том, как арендатору прислали такое письмо и чем всё кончилось; сами слова direito de preferência встретились один раз, и то про ожидание ответа ведомств при покупке. Спрашивают о другом — что будет с договором после продажи, — и отвечают друг другу наугад. Поэтому, как часто хозяева на самом деле шлют это письмо и часто ли доходит до суда, мы сказать не можем: в наших чатах таких историй нет.

«С одобренной суммой всё равно всё стремится ближе к сроку в месяц. Банк должен сделать avaliação и одобрить конкретную квартиру. И ещё 2 недели на direito de preferência.»

myptaxes14.11.2025

«Да. Сама оказывалась в подобной ситуации - когда скончалась собственница нашей квартиры от ковид (( там процесс переоформления шёл долго, больше года. В данной ситуации спокойно брать все документы, оформленные первым собственником, ресибы, форма регистрации аренды.»

digitalnomadportugal17.05.2026

«Таких тонкостей не знаю, наверное по наследству договор аренды переходит новым владельцам. А те уведомляют о выселении либо о перезаключении договора (доп договор)»

chatlisboa01.06.2023