Как самому сдавать жильё в Португалии: договор, налоги и что делать, если жилец не платит

Сначала решите, сдаёте ли вы вообще — и на каких условиях

Сдача жилья в Португалии — это не «нашёл человека и получаешь деньги». Это набор обязанностей перед налоговой, ремонт за ваш счёт и очень медленный выход из отношений, если человек окажется не тем. Прежде чем давать объявление, стоит понимать три вещи.

Первое: доход от аренды здесь скромный. В разговорах владельцев называют около 6% годовых до налога — и это при том, что сама квартира дорожает быстрее.

Второе: почти всё, что человек считает «своим делом», законом уже расписано. Ремонт и поддержание жилья в порядке — обязанность хозяина, если в договоре не написано иначе (статья 1074 Гражданского кодекса). Текущие счета — вода, свет, газ — на жильце, а расходы на общее имущество дома, то есть взносы кондоминиума, на вас (статья 1078). Оформлять их надо на того, кто платит: иначе долг за свет останется висеть на владельце.

Третье: серая сдача — плохая идея именно для приезжего. Незаявленный договор лишает вас быстрой процедуры выселения (об этом в конце), а вашему жильцу закрывает вычет за аренду и мешает в AIMA. За несообщённый договор налоговая штрафует на сумму от 150 до 3 750 € (статья 117 RGIT).

«Сейчас доход от жилья - просто стоящего - 20% в год благодаря росту цен. От аренды редко больше 6% плюс головняки- порча квартиры, убытки соседям, юр издержки, рост ставки налога на доход и утрата права на соц помощь.»

myptaxes25.09.2025

«Я ищу комнату с регистрацией, это мой главный критерий. Пока нашла только в окрестности Порто, что не очень удобно. Для меня логика местных выглядит странно. Никто не регистрирует договор аренды, чтобы не платить налог, тем самым нарушая законы. При этом регистрация человека, который не планирует жить в комнате и честно об этом говорит, готов оплатить все издержки, это риск и нарушение закона.»

Португалия 🇵🇹 Чат TravelAsk29.10.2023

Договор: сколько лет, что в нём написать и что переписать до подписи

Письменный договор нужен обязательно. Срок вы выбираете сами, но именно от него потом зависит и ваш налог, и то, как быстро вы сможете расстаться с жильцом; договор без указанного срока считается бессрочным, и выйти из него хозяину заметно труднее.

Что стоит прописать помимо цены и срока: кто и за что платит (по умолчанию текущие счета на жильце, кондоминиум на вас), можно ли держать животных, разрешена ли пересдача — сдача без вашего письменного согласия сама по себе основание расторгнуть договор (статья 1083, пункт 2, подпункт e), — и, самое полезное, порядок ежегодного повышения платы. Если порядка в договоре нет, работает общее правило кодекса, и оно жёстче вашего (статья 1077).

Отдельно сделайте акт передачи с описью и фотографиями. Без него закон считает, что жильё передано в хорошем состоянии (статья 1043, пункт 2), и потом доказывать ущерб будете вы, а не жилец.

Счета за коммуналку оформляйте на жильца сразу. Иначе выходит история, которую в чатах пересказывают постоянно: человек уехал, долг остался на договоре владельца, и следующего жильца заселить некуда, пока долг не погашен.

«Именно так. Или заранее побеспокоиться о возврате залога путем составления нормального договора и акта приема-передачи имущества, либо сразу понимать, что про залог можно забыть. Договор аренды на то и договор, чтобы отражать волю двух сторон. Но никто в эти тонкости вникать не хочет, как впрочем, и в содержание любых договоров. Сколько в практике было ситуаций, когда люди не то что залоги - имущество теряли, подписывая договоры и не читая их. На вопрос - "Зачем?!" всегда отвечали - "А мне сказали подписать здесь и здесь. Такая солидная организация, не думал(а), что меня обманут.»

myptaxes28.06.2025

«Это не ответ на вопрос, что происходит с коммуналкой. Если жилец свалил, а коммуналку ограничили :) Получается, чтобы продолжить сдавать арендодателю нужно либо найти абсолютно неприхотливых в бытовом плане людей либо погасить долг, сдать квартиру и в частном порядке решать с бывшим арендатором вопрос.»

refugecard12.03.2024

Залог и предоплата: закон разрешает два месяца и два месяца, не больше

Здесь правило простое, и его нарушают чаще всего. Статья 1076 Гражданского кодекса разрешает две вещи: взять аренду вперёд — по письменному соглашению и не больше чем за два месяца, — и взять залог (caução) тоже не больше двух месячных плат. Всё, что просят сверх, законной опоры не имеет; ограничение поставлено с 1 января 2023 года бюджетным законом 24-D/2022.

В объявлениях и в чатах при этом до сих пор ходят «2 + 4» и «2 + 6», а иногда и год вперёд. Правительство 9 июля 2026 года одобрило реформу, которая предлагает снять потолок с залога и поднять предоплату до трёх месяцев, 12 августа проект внесли в парламент — но на 9 сентября 2026 года это по-прежнему проект, а в кодексе стоят два и два.

Что важно помнить хозяину: залог — не ваш доход и не штраф. Удерживать из него можно за настоящий ущерб, а не за естественный износ, и обосновывать удержание придётся счетами и актом. Затягивание возврата — самая частая жалоба на хозяев в чатах, и заканчивается она судом, где выигрывает тот, у кого бумаги в порядке.

Ещё одна тонкость, о которой почти никто не знает: квитанцию за аренду выписывают и на суммы, полученные как залог или аванс. Это прямо сказано и в Кодексе IRS (статья 115, пункт 5), и в портарии о квитанциях (статья 5, пункт 1).

«3 месяца депозита это 1. Оплата первого месяца 2. Оплата последнего месяца 3. Залог (возвращается типа если квартира в порядке, но конечно стараются удержать). Первые два пункта обязательны по закону.»

taxinportugal26.08.2026

«Про закон тоже слышал, но тут какое дело. Владелец может выбрать того, кто совершенно добровольно предложит больше залог. В целом, зависит от убедительности риелтора, пакета документов, количества желающих на квартиру и в целом отношения арендодателя. По отзывам окружающих - первая аренда обычно 2-4, 2-6 (2 оплаты + 4 или 6 месяцев залога) + 1 месяц - риелтору. 3 месяца - это потому что надо предупреждать за три месяца до расторжения контракта. Тут народ страхуется от того, что ты просто пошлешь всех нафиг и эти три месяца платить не будешь.»

Португалия 🇵🇹 Чат TravelAsk24.09.2024

«Но ведь арендодатель может выдумать предлог и откладывать возврат залога сколько угодно. У нас как раз такой случай, арендодатель говорит не хватает двух ложек, простыни и прочую ерунду. Не отдает залог уже 5 месяцев, аргументируя что он оценивает потери. И юрист даже не помогает, остаётся только суд. Но и судится можно долго доказывая сильнее ли стал скрипеть старый диван и тд, и за суд плачу я как истец.»

myptaxes27.06.2025

Заявите договор в налоговую: Modelo 2 и гербовый сбор в 10% месячной платы

Это первое, что делает хозяин после подписи, и делает именно он, а не жилец. Договор сообщают налоговой декларацией Modelo 2 на Portal das Finanças — «Arrendamento → Contratos → Comunicar Início». Срок один: до конца месяца, следующего за началом аренды (статья 60, пункт 2 Кодекса гербового сбора). Тем же сроком сообщают об изменении договора и о его прекращении.

За регистрацию платят гербовый сбор — позиция 2 общей таблицы: 10% от одной месячной платы (или от суммы повышения, если договор меняют). Платит его хозяин: именно он назван носителем экономического интереса (статья 3, пункт 3, подпункт b). Считает сумму сама налоговая по вашей декларации, и заплатить надо в тот же срок, что и подать (статья 44, пункт 6). При плате 800 € в месяц это 80 € один раз.

Что понадобится: налоговые номера всех сторон. Португальский NIF жильца обязателен — с одним загранпаспортом договор в портал не заходит, и это регулярно всплывает у тех, кто заключает договор до приезда человека в страну. Ставьте NIF правильно: ошибка в цифре означает, что жилец не увидит ни договора, ни квитанций в своём кабинете, а вычет за аренду ему не начислят.

Если хозяин молчит, заявить договор может и жилец (статья 60, пункт 4). На практике люди жалуются, что у них это не срабатывает и в отделении их отправляют обратно к собственнику — то есть рассчитывать на «жилец сам зарегистрирует» не стоит.

Проверить себя можно там же, в разделе «Consultar Contratos»: там видно все ваши договоры и их состояние.

«У арендодателя есть месяц на регистрацию контракта в финансаш. Я подписала контракт без ниф, потом вписали, но это повезло, что за месяц его выдали»

kit_pt25.09.2025

«Позиция арендодателя обоснована с точки зрения закона. С точки зрения "договориться" - учитывайте, что арендодатель платит агентству комиссию в размере месячной аренды а также гербовый сбор в размере 10% от стоимости месячной аренды за регистрацию договора аренды в налоговой. Поэтому, если вы поживете 2 недели, вам не понравится, вы потом за месяц уведомите арендодателя и уедете - для него эта сдача в аренду будет с нулевым доходом. Ни один арендодатель на это не согласится.»

myptaxes25.02.2026

«Наш арендодатель не смог зарегистрировать договор оформленный на загранник в Finanças, пришлось оформлять и указывать NIF»

digitalnomadportugal20.01.2026

«У меня вообще такое чувство, что в Финансаш игнорят все запросы от меня. Подавал на регистрацию договора аренды (с сентября по закону арендатор может сам зарегистрировать) - тишина. В отделении сказали, что на самом деле это до сих пор не работает и надо с аккаунта собственника регистрировать.»

banksdeportugal19.01.2026

Каждый месяц выписывайте recibo de renda eletrónico

Бумажная расписка тут не считается. Хозяин, у которого аренда идёт по категории F, обязан выписывать электронную квитанцию на портале налоговой на каждую полученную сумму — включая залог и аванс (Кодекс IRS, статья 115, пункт 5). Делается это в разделе «Arrendamento → Recibos de Renda → Emitir Recibo de Renda»; жильцу налоговая тут же шлёт уведомление, что квитанция выписана.

Освобождены от неё немногие. Во-первых, тот, кому исполнилось 65 лет к 31 декабря прошлого года. Во-вторых, тот, у кого одновременно нет обязанности иметь электронный почтовый ящик в налоговой и доход от аренды за прошлый год не превысил двух IAS — в 2026 году это 1 074,26 € за весь год (Portaria n.º 98-A/2015, статья 5). Отдельно освобождена сельская аренда. Но освобождение не означает «ничего не сдавать»: такой хозяин раз в год подаёт декларацию Modelo 44 — до конца января за прошлый год (статья 8 той же портарии).

Тянуть с квитанциями невыгодно вам самим. За невыписанную или выписанную с опозданием квитанцию штрафуют на 150–⁠3 750 € (статья 123 RGIT), а жилец, которому нужен вычет за аренду или документы для AIMA, будет напоминать вам об этом каждый месяц — и он в своём праве.

Ошибку в квитанции можно отменить, но только до истечения срока подачи вашей декларации IRS за тот год; налоговая тогда сама сообщит жильцу, что квитанция аннулирована (статья 7 портарии).

«Привязывать расходы на аренду к вашему нифу, а на школу к нифу ребенка (как и все остальные расходы к нифам). Если что-то не отражается, при составлении декларации можно попросить бухгалтера внести расходы руками, но для возможной проверки декларации налоговой иметь документы, подтверждающие расходы - отличная идея.»

myptaxes27.02.2026

«может. Он может перерегистрировать ваш контракт, указав там ваш португальский NIF и страну Португалия. Но если контракт закончен — убедить его сделать это будет непросто. Но куда важнее, чтобы у вас были фатура-ресибо с вашим NIF на арендные платежи.»

reciboverde25.02.2026

«Привет всем! Вопрос к тем, кто снимает жильё в Португалии. Сталкивался ли кто-нибудь с такой ситуацией: арендодатель говорит, что уже зарегистрировал договор аренды в Portal das Finanças и выписал recibos de renda, а в моём личном кабинете (вкладка Locatário) ничего не отображается — ни договора, ни квитанций. Пытаюсь понять, может ли это быть задержкой в системе AT и сколько обычно ждать, или это почти всегда значит, что арендодатель либо ничего не сделал, либо сделал с ошибкой — например, указал неправильный NIF арендатора. Документы нужны для процесса в AIMA.»

Перевод с украинского, по ссылке — оригинал

ukrporto20.05.2026

Налог с аренды: в 2026 году это чаще 10%, а не 25%

Аренда жилья — это доход категории F, и облагается он отдельной ставкой, не по общей шкале. Базовая ставка для жилой аренды — 25% (статья 72, пункт 2 Кодекса IRS); для нежилой, скажем под магазин или офис, — 28% (пункт 1, подпункт e). Цифру 28% для квартир в чатах называют до сих пор: это ставка, действовавшая до реформы 2023 года.

Главное изменение 2026 года прошло почти незамеченным. Декрет-закон 97/2026 от 20 мая добавил в свод налоговых льгот статью 45.º-C: если жильё сдано исключительно под жильё и месячная плата «умеренная», ставка — 10%. «Умеренная» в 2026 году значит не выше 2 300 € в месяц: это 2,5 минимальной зарплаты, а она 920 €. Льгота действует до 31 декабря 2029 года, распространяется на уже действующие договоры, применяется задним числом с 1 января 2026 года и работает даже у хозяина-нерезидента. Никакого минимального срока договора она не требует. Под неё попадает почти любая обычная квартира.

Есть и вторая половина той же правки: когда плату вам перечисляет фирма или иное лицо с организованной бухгалтерией, оно обязано удерживать налог у источника, и удержание тоже упало с 25% до 10% (статья 101, пункт 1, подпункт f Кодекса IRS). Если жилец — обычный человек, он ничего не удерживает: платит вам полную сумму, а налог платите вы по декларации. Именно поэтому в договорах рядом с суммой пишут либо «sem retenção», либо ссылку на статью 101.

Вместо отдельной ставки можно выбрать englobamento — сложить аренду с остальными доходами и посчитать по общей шкале. Это выгодно только при совсем маленьких доходах; при обычных выходит дороже.

«Да, в ипотеку сдавать реально, но по Лиссабону и Порту в 2026 году это чаще история не про стабильный ежемесячный плюс, а про долгий горизонт и рост капитала. То есть при обычной высокой доле кредита ипотечный платёж уже почти съедает валовую аренду, а после налогов и расходов чаще получается в ноль или минус. По налогам тоже надо закладывать запас: доход от долгосрочной жилой аренды облагается в Португалии по 25%. Также зависит от суммы аренды (на 2026 точно не знаем, но раньше налог был чуть меньше для аренды до 2500€ и больше для аренды больше 2500€).»

RussosEmPortugal10.06.2026

«что-то не смогла найти по поиску, но может кто-то уже имел с этим дело в этом году. У меня новый договор аренды и раньше в договорах лендлорды всегда указывали Sem retenção - artigo 101.º, n.º 1, do CIRS, но в новом есть удержание у источника Retenção de IRS À taxa de 10% - artigo 101.º, n.º 1, al. f) do CIRS (a partir de 1-01-2026). И я что-то засомневалась, корректно ли это или нет.»

ru_Portugal_pt04.08.2026

«Если коротко, то налог на долгосрочную аренду - от 28% и регрессивный, управляющая компания и лицензия не нужны. Посуточная аренда: нужна лицензия, управление (если сами этим не будете заниматься) и налог ниже.»

reciboverde26.11.2024

Длинный договор снижает ставку — но сообщить о нём надо отдельно

За готовность сдать надолго государство платит скидкой со ставки. Отсчёт идёт от 25%: договор под постоянное проживание на срок от пяти до десяти лет даёт минус 10 процентных пунктов, то есть 15%; от десяти до двадцати — минус 15, то есть 10%; от двадцати лет — минус 20, то есть 5% (статья 72, пункты 3–⁠5). За каждое продление на такой же срок к пятилетним договорам добавляется ещё два пункта, но суммарно продления дают не больше десяти.

Есть и надбавка за снижение платы: если новый договор дешевле прежнего на этой же квартире хотя бы на 5%, ставку уменьшают ещё на пять пунктов (пункт 24).

Две оговорки, о которых стоит знать заранее. Скидки не дают договорам, заключённым с 1 января 2024 года, если плата больше чем в полтора раза превышает общие потолки цены по типу жилья и муниципалитету (пункт 23). И если договор оборвётся раньше срока по вине хозяина, скидку отберут задним числом — со дня начала договора, с доплатой разницы и процентами (пункт 20).

Само по себе то, что в бумаге написано «на десять лет», ставку не снизит: у портала для этого есть отдельная форма — «Contratos Longa Duração → Comunicar Duração Contrato Longa Duração». Заявили срок — получили ставку.

Сравнивать скидку за длину с новой ставкой 10% надо в каждом случае отдельно: закон разрешает применить ту, что выгоднее, и выбирать между ними не заставляет.

«В дополнение к сказанному Анастасией. Вариантов налогообложения - тьма ) 1. Через категорию F: - фиксированная ставка (ст.72 CIRS) - от 25% до 5%, в зависимости от срока, на который сдали в аренду. Но не рекомендую стремиться к ставке в 5% ). Налоговые вычеты к фиксированным ставкам не применяются, но и доход не агрегируется. - прогрессивная шкала, применяются налоговые вычеты, для определения итоговой ставки доход агрегируется с другими категориями (если они есть). 2. Через категорию B - налогооблагаемая база формируется по правилам ст.31 CIRS, прогрессивная шкала.»

myptaxes17.07.2025

Что вычитается из дохода, а что нет

Налог платят не со всей полученной суммы. Из аренды вычитаются расходы, которые вы реально понесли и оплатили по этому конкретному жилью (статья 41 Кодекса IRS): содержание и ремонт, страховка от неуплаты аренды, обязательные взносы кондоминиума, налог на недвижимость IMI и гербовый сбор — но только за тот год, в котором это жильё приносило доход.

Не вычитается ничего из следующего: проценты по ипотеке и любые другие финансовые расходы, амортизация, мебель, бытовая техника и всё «для уюта и красоты», а также надбавка к налогу на недвижимость AIMI. Про мебель спрашивают чаще всего — нет, диван и холодильник в вычет не идут.

Отдельная возможность, о которой мало кто знает: расходы на ремонт и содержание, понесённые в течение 24 месяцев до начала аренды, вычесть можно — при условии, что в это время жильё ни на что другое не использовалось (пункт 7). То есть привели квартиру в порядок, потом сдали — счета сохраните.

Все расходы подтверждаются документами (пункт 9), поэтому счета и фактуры с вашим NIF собираются с первого дня, а не в апреле перед декларацией. Показывают их в приложении F к декларации IRS; как устроена сама декларация, разобрано в нашей инструкции Как подать декларацию IRS в первый раз.

Честно про архив: в разговорах вычеты обсуждают почти всегда со стороны жильца — те 15% от уплаченной аренды, которые он забирает себе. Расходы хозяина в чатах не разбирают, поэтому чужого опыта тут привести нечего, и этот шаг написан по кодексу.

Сдать дешевле и не платить налог вовсе: режим RSAA

С 1 сентября 2026 года работает RSAA — упрощённый режим доступной аренды, приложение III к декрету-закону 97/2026. Он заменил прежнюю программу поддержки аренды (декрет-закон 68/2019), которая за все годы собрала чуть больше тысячи договоров.

Условие для хозяина: сдать не дороже потолка, под постоянное проживание и на срок не меньше трёх лет. Взамен доход от этой аренды не облагается ни IRS, ни IRC вовсе — не пониженная ставка, а полное освобождение (статья 6, пункт 1). Освобождение распространяется и на продления, и сохраняется, если жильё сменит владельца, пока договор действует.

Порядок такой: заключили договор, сообщили его в налоговую как обычно, а потом до 15 января следующего года выложили на площадку института жилья IHRU копию договора и подтверждение из налоговой. Дальше IHRU сам передаёт договор налоговой до конца февраля, и освобождение действует со дня подписания. Если условия нарушены, льготу снимают с момента нарушения и доначисляют налог с процентами (статья 7).

Чего пока нет: самих потолков. Их должно назначить постановление министров финансов и жилья, считая от 80% медианной ставки аренды по муниципалитету, и декрет требовал издать его за 30 дней. На 9 сентября 2026 года такого постановления в Diário da República нет, а значит, проверить, влезает ли ваша квартира в режим, нельзя. Подробнее про режим — в нашей инструкции Как снять жильё в Португалии, шаг про доступную аренду.

В разговорах русскоязычных чатов про RSAA пока пусто: за два с лишним года архива слово «доступная аренда» встречается единицами, и ни одного рассказа хозяина, который бы этим режимом воспользовался, там нет.

Комната, а не вся квартира: что меняется

Ничего в налогах не меняется. Сдача комнаты — та же аренда, тот же доход категории F, тот же договор, та же регистрация в налоговой и те же ежемесячные квитанции. Гербовый сбор считается от платы за комнату, поэтому сумма выходит небольшая.

Отличия в бытовой части. Договор пишется на конкретную комнату, а не «на квартиру», и в нём стоит указать, чем жилец пользуется совместно — кухня, ванная, гостиная. Если вы сами живёте в этой квартире по договору аренды, а не владеете ею, то сдать комнату вы можете только с письменного согласия своего хозяина: это субаренда, и без согласия она даёт ему право расторгнуть договор с вами.

На один объект в портале обычно висит один действующий договор, поэтому при сдаче комнат их регистрируют отдельными договорами на части жилья. Если портал не даёт завести второй договор, разбираться надо там же, а не отказываться от регистрации.

И типичная просьба, с которой к хозяину комнаты приходят чаще всего: человеку нужен зарегистрированный договор для AIMA или для смены налогового адреса, жить он в комнате не собирается и предлагает покрыть ваш налог сверху платы. Прежде чем соглашаться, помните: договор на комнату, в которой никто не живёт, — это ваша подпись под сведениями, которые вы подаёте государству, и отвечать за них будете вы.

Спрос при этом такой, что выбирает хозяин, а не жилец: на одну комнату в Лиссабоне приходит по десятку желающих за один день просмотров.

«Если договор зарегистрирован в налоговой то арендодатель обязан платить налог с арендной платы и не может эту же комнату сдать еще другим людям, чтобы не нарушать законные требования. От этого такие цены.»

digitalnomadportugal27.02.2025

«Насколько я помню, на один объект проживания можно зарегистрировать только один договор аренды одновременно. То есть если вас никто не опередил и нужно только вам, по идее ок. Возможно если прописывать как отдельные комнаты (или доли квартиры), то делить можно.»

digitalnomadportugal30.12.2024

«Никуда ничего не опускается особо в центре Лиссабона. Мы сняли сыну комнату на портале универа . Еле смогли. Лэндлорд сам выбирает, кому сдавать. Оценивает арендодателя. У сына на его комнату было 9 претендентов в день просмотра. 500 евро комната с кондиционером. Зато в квартире приличные люди: британка , финка и т.д. И все работают/учатся, говорят на английском, соблюдают чистоту и тишину.»

RussosEmPortugal10.08.2023

Повышать плату можно раз в год и по коэффициенту

Если в договоре порядок повышения не прописан, действует общее правило (статья 1077 Гражданского кодекса): плату повышают не чаще раза в год, по коэффициенту, который назначает государство, первый раз — через год после начала договора. Предупредить надо письменно и не позже чем за 30 дней, назвав в письме и коэффициент, и новую сумму.

Сам коэффициент считает INE: это накопленная за 12 месяцев инфляция без учёта жилья, посчитанная по данным на 31 августа, а публикуют его отдельным уведомлением в Diário da República до 30 октября (статья 24 NRAU). На 2027 год уведомление ещё не вышло; по быстрой оценке инфляции INE от 31 августа 2026 года получается около 2,56%, но окончательная цифра — та, что будет в уведомлении.

Пропущенное повышение не сгорает сразу: не поднимали год-другой — коэффициенты можно применить позже, но не дальше чем через три года после того, как это впервые стало возможно (пункт 2, подпункт d).

Чего делать нельзя: поднимать плату «потому что рынок вырос», задним числом или в обход коэффициента вторым договором на мебель. Второй договор — это не хитрость, а незаявленный доход и повод для спора, в котором хозяин заведомо слабее.

Повысили плату по соглашению сторон — сообщите об изменении договора в налоговую тем же сроком, что и о начале: до конца следующего месяца. С суммы повышения берут тот же гербовый сбор в 10%.

«Контракт на год, по условиям сейчас надо писать письмо о продлении (за 3 мес до окончания). Про повышение в контракте и слова. Лендлорд на слова х сказала хочет +100 в месяц на новый срок.»

chatalgarve15.08.2024

«Я считаю, что в том контракте условия для обеих сторон равные. Планы могут поменяться как у арендатора, так и у арендодателя. Мы обсудили тот момент, что меня не смогут выселить с ребенком посреди учебного года. Все остальное меня устраивало. Законы далеко не все выполняются на практике. Плюс не должно в законах быть перекосов в одну из сторон. Если бы не было перекосов, то может и не было бы этой кучи документов для проверки арендатора и огромных залогов. Делают 2 договора - один на квартиру, а второй на мебель или телевизор.»

ru_Portugal_pt11.02.2026

Закончить договор — и обязательно сказать об этом налоговой

Расстаться с жильцом по своей воле в Португалии сложнее, чем кажется. У срочного договора хозяин может возразить против автоматического продления, предупредив заранее: за 240 дней при сроке от шести лет, за 120 дней при сроке от года до шести, за 60 дней при сроке от полугода до года (статья 1097). Но есть правило, которое переворачивает картину: первое возражение хозяина против продления вступает в силу только через три года после подписания договора. Годовой договор — это не «на год»: жилец имеет право остаться три года, если сам не уйдёт. Исключение одно — жильё нужно вам самим или вашим детям.

У бессрочного договора у хозяина три основания его прекратить (статья 1101): нужда в жилье для себя или ребёнка, снос или глубокая перестройка и просто уведомление за пять лет. Первые два требуют предупредить за шесть месяцев, а «для себя» — ещё и заплатить жильцу сумму годовой аренды и доказать, что вы владеете жильём больше двух лет и другого подходящего у вас нет (статьи 1102 и 1103).

И то, ради чего эта инструкция вообще написана. Договор кончился — сообщите об этом налоговой, «Arrendamento → Comunicar Cessação», до конца следующего месяца. Иначе договор остаётся в базе живым, и налоговая продолжает ждать от вас дохода, которого нет. В августе 2026 года она разослала письма хозяевам, у которых непродлеваемый договор так и висит действующим: по данным агентства Lusa, писем ушло около 33 400, ответить просят до 30 сентября через уведомление в Portal das Finanças — подтвердить прекращение или поправить сведения, если договор на самом деле продлеваемый. Само письмо не значит, что вы что-то нарушили: налоговая сама признала, что между отбором и рассылкой прошло время и часть людей всё давно сделала.

«А приведите норму, по которой арендодатель может расторгнуть договор досрочно без причины. Если плата вовремя. Арендатор да, может, после 1/3 с должными уведомлениями. Более того, возражения со стороны арендодателя по поводу продления могут иметь эффект после 3х лет только, если я правильно читаю гражданский кодекс: Ст. 1097, пункт 3 A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.»

ru_Portugal_pt10.02.2026

«Угрозы выселить нужно свернуть в трубочку и отнести в полицию, их не может быть в общении между сторонами при аренде, может быть возражение лэндлорда против автопродления контракта , основания описаны в статьях 1097 и 1098 ГК Пт»

myptaxes28.06.2025

Жилец перестал платить: что закон разрешает и сколько это тянется

Первое и главное: менять замки, отключать свет и выносить вещи нельзя. Войти в занятое жильё без согласия жильца можно только по решению суда. Всё перечисленное — уголовная статья против вас, а не способ вернуть квартиру.

Что закон даёт. С первого дня просрочки вы вправе требовать не только долг, но и 20% сверху как возмещение — если жилец не погасит долг в течение восьми дней (статья 1041). Если есть поручитель, предупредить его о просрочке нужно в течение 90 дней, иначе требовать с него будет нельзя.

Расторгнуть договор из-за неуплаты хозяин может в двух случаях (статья 1083): просрочка в три месяца и больше — или четыре и больше просрочек дольше восьми дней за 12 месяцев, и тогда после третьего опоздания надо послать заказное письмо с уведомлением о вручении, где прямо сказано, что вы намерены закончить аренду. Без этого письма четвёртая просрочка ничего не даёт.

Даже после расторжения жилец может всё отыграть: погасив долг в течение месяца, он оставляет договор в силе. Но такой ход ему позволен один раз за договор (статья 1084).

Дальше идёт специальная процедура выселения. Заявление подают не в суд, а в BAS — Balcão do Arrendatário e do Senhorio, единое окно при управлении юстиции, оно сидит в Порту и работает на всю страну. В том же деле можно потребовать и долг. И вот тут выясняется, зачем нужна была регистрация: процедурой можно воспользоваться, только если по договору уплачен гербовый сбор или аренда показана в декларациях (статья 15, пункт 5 NRAU). Сдавали «в чёрную» — остаётся обычный суд.

Сколько это на самом деле длится, закон не обещает. В разговорах называют от полугода, и это счастливый случай.

Про обещанное ужесточение. Правительство одобрило реформу аренды 9 июля 2026 года, 12 августа проект внесли в парламент; в нём, среди прочего, срок просрочки для выселения сокращают с трёх месяцев до двух. На 9 сентября 2026 года в Гражданском кодексе по-прежнему стоят три месяца — проверено по консолидированному тексту в Diário da República.

«Для аренды жилья в Португалии владелец всегда просил поручителя, делается контракт на аренду. И если жилец не способен платить, то деньги взымаются с поручителя. Так сложно из-за португальских законов. Было много случаев, когда люди продолжали жить в помещении и не платили. Через суд не могли их выселить. С эмигрантами на прямую никто не будет говорить, по телефону они понимают не португальское произношение и отказывают. Английский простые домовладельцы не понимают. С резким увеличением количества эмигрантов, цены выросли на жилье и некоторые платили сразу всю аренду на год вперед.»

RussosEmPortugal17.08.2026

«Все еще можно, текущие законы предусматривают процедуру выселения, но де-факто процесс занимает от полугода.»

chatlisboa07.10.2025

«Я думаю, это два разных вопроса. После 3 неуплат можно требовать выселения. И после любого количества неуплат можно требовать погашения долга.»

left4portugal02.04.2026

Посуточная сдача — это другой мир: alojamento local

Сдавать туристам на несколько ночей — не аренда, а предпринимательская деятельность под названием alojamento local (AL). Правила лежат в декрете-законе 128/2014.

Начинается всё с регистрации: предварительное уведомление председателю камары, подаваемое исключительно через Balcão Único Eletrónico. Номер регистрации присваивается, если камара не возразит в течение 60 дней, а в зонах сдерживания — 90 (статьи 5 и 6). Документ с этим номером и есть единственное законное основание открыться и рекламировать себя; номер обязан стоять в объявлении и в любой рекламе (статья 17), а площадки вроде Booking и Airbnb обязаны его требовать и показывать. Реклама незарегистрированного жилья — тяжёлое экономическое нарушение, для частного человека это 650–⁠1 500 € (статья 23 декрета и статья 18 режима экономических нарушений).

Дальше идут обязанности, которых в обычной аренде нет: страхование гражданской ответственности минимум на 75 000 € на каждый страховой случай (статья 13-A) — без действующего полиса регистрацию аннулируют; книга жалоб; табличка у входа; книга сведений для гостей на португальском, английском и ещё двух языках.

Соседи тоже участвуют. Собрание кондоминиума может запретить AL в доме, изменив регламент двумя третями долей, — но только на будущее, для заявок, поданных после решения. А против уже работающего заведения оно может выступить большинством долей, если докажет повторяющийся шум и беспорядок, и тогда решает председатель камары. Ещё кондоминиум вправе потребовать доплату за повышенный износ общих помещений — до 30% годового взноса.

Где-то новых AL просто не разрешают: камара сама объявляет зоны сдерживания по приходам и кварталам (статья 15-A), и в Лиссабоне такие зоны есть.

Налоги здесь другие. Это уже не категория F, а категория B: открывается деятельность, и в упрощённом режиме налогооблагаемой считается 35% выручки, а в зоне сдерживания — 50% (статья 31 Кодекса IRS). Добавьте взносы в Segurança Social и туристический сбор там, где город его ввёл. Прежде чем считать посуточную сдачу выгоднее долгосрочной, посчитайте всё это вместе с уборкой, простоями и управлением.

«Для краткосрочной аренды типа Airbnb надо получать лицензию, покупать огнетушитель и тп. И наверно выгоднее получится с ИП.»

reciboverde21.08.2024

«да и лиссабонские власти с удовольствием теперь аннулируют лицензии AL если есть к тому хоть малейшие основания»

left4portugal01.07.2026

«Был такой закон еще год назад, что бы сдавать посуточно нужно было разрешение кондоминиума, оно принималось голосованием и нужно было более 70% жильцов проголосовавших "за". Но отменили.. Это проблема всех городов, не только Албуфейры. В Лиссабоне, Порто - тоже самое..»

chatalgarve26.06.2025