Как купить жильё в Португалии
Эта инструкция для тех, кто покупает квартиру, дом или участок в Португалии для жизни или как инвестицию. Ниже — порядок действий от выбора объекта до сделки и регистрации, с реальными местами, где люди чаще всего застревают: документы, CPCV, банк, банковский чек и проверка легальности объекта.
Определитесь, что и где вы покупаете
Сначала решите не только бюджет, но и сценарий жизни: для себя или под аренду, город или пригород, квартира или дом, нужна ли школа, транспорт, парковка, тишина, океан, ремонт или готовый вариант. В Португалии один и тот же бюджет даёт очень разные варианты в разных районах.
Не ориентируйтесь только на объявления в интернете. Часть объектов уходит через сеть агентов и знакомых и может не доходить до крупных площадок. Если у вас много жёстких критериев, поиск может занять месяцы.
«Сильно дешевле, конечно, вряд ли купишь, но имхо, до идеалишты доходит далеко не всё. Важно ж не только купить дешевле, но и чтоб запрос был удовлетворен. Может быть 5-6 обязательных условий, типа: окна на юг, метраж не менее х м.кв., зона такая-то, метро рядом... Знакомый 11 месяцев ездил смотрел квартиры по выходным. Перезнакомился со всеми агенствами, наверное, в городе. Так у него этих пунктов было 11ть. Он даже список домов давал риелторам, в которых ищет жильё с пометкой "другого не предлагать". В итоге купил квартиру по цене чуть ниже рынка, которой в нете не было.»
remont_pt24.09.2024
Подготовьте базу для сделки: NIF, счёт в банке и понимание источника денег
Для покупки нужен как минимум NIF (налоговый номер) и обычно счёт в банке, особенно если расчёт идёт через португальский банковский cheque bancário (банковский чек). Если покупаете без ипотеки, формально не всегда нужен именно португальский счёт для самой сделки, но на практике он часто нужен для удобства расчётов, налогов и проверки средств.
Банк может попросить подтвердить origem dos fundos / SOF (источник средств). Это особенно важно, если на счёт пришла крупная сумма, если задаток по CPCV большой или если сумма сделки заметно больше того, что банк видел при открытии счёта. Лучше заранее собрать документы по происхождению денег: декларации, договоры продажи, выписки, трудовой договор, налоговые документы.
Перед авансом проверьте объект и продавца
До подписания CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda — предварительный договор купли-продажи) проверьте, что именно покупаете. Нужны как минимум: Certidão Permanente do Registo Predial (выписка из реестра недвижимости), Caderneta Predial Urbana (налоговая карточка объекта), Licença de Utilização (разрешение на использование, для старых объектов возможны особенности), Certificado Energético (энергосертификат).
Если это квартира, полезно запросить документы condomínio (кондоминиума): размер ежемесячных взносов, долги, протоколы собраний, запланированные крупные работы. Если это дом или участок — проверьте границы, доступ, соответствие фактической планировки документам и наличие обременений.
Это особенно важно, если были перепланировки, пристройки, снос стен, перенос санузлов или неузаконенные изменения. Покупка объекта с несоответствием между фактом и документами может потом ударить по ипотеке, страховке, перепродаже и легализации работ.
«Заказчик [ник] Тема Риелтор, Лиссабон. Здравствуйте, я хотела бы оставить отзыв на риелтора Татьяну Кауппи [ник] «Хочу поблагодарить Татьяну за помощь при покупке квартиры в Сетубале. Мы сначала хотели купить в районе Капарика,но цены там выше и выбор меньше. Татьяна помогла нам найти квартиру даже немного ниже рынка, были некоторые проблемы с документами на квартиру, но юристы Ремакса вместе с риэлтором решили проблему.»
proflistpt03.10.2025
Согласуйте цену и условия, не спешите с задатком
Когда объект найден, обсуждают цену, сроки сделки, что остаётся в квартире, кто платит какие расходы, нужен ли кредит, и к какому сроку стороны выходят на escritura (основную сделку у нотариуса или в Casa Pronta).
На этом этапе важно не смотреть только на цену. Иногда удаётся снизить стоимость, но потом всплывают проблемы с документами или условиями договора. Лучше заранее зафиксировать все существенные договорённости письменно.
«Тогда просто представьте меня. ) Свою первую квартиру я купил в 2019-м, приехав по шенгенской визе и вообще не владея на тот момент португальским языком. Все переговоры, включая оснащение квартиры и окончательное согласование цены, с застройщиком вёл через Google-переводчик. ) Живого переводчика нашёл только под CPCV, с ним и пришёл на подписание договора. Да, наличие юридического образования и предыдущий опыт покупок и управления недвижимостью очень пригодились, но я такой не один.»
myptaxes15.11.2025
Подпишите CPCV и внимательно проверьте его текст
Обычно покупка идёт в два этапа: сначала CPCV, потом escritura pública / DPA (окончательный акт купли-продажи). В CPCV указывают стороны, объект, цену, размер sinal (задатка), срок до основной сделки, условия кредита, последствия отказа и другие важные оговорки.
Именно здесь люди часто ошибаются. Если покупатель отказывается без предусмотренного в договоре основания, он обычно теряет задаток. Если продавец отказывается — обычно возвращает его в двойном размере. Но детали зависят от текста. Опасны размытые формулировки про бесконечные продления «по независящим обстоятельствам».
Отдельно: CPCV com eficácia real (предварительный договор с вещным действием) — это более сильная конструкция, но она оформляется не как обычная «бумажка между сторонами» и требует дополнительных формальностей и расходов. Это не универсальный вариант, его обсуждают с юристом по конкретной сделке.
«Мы когда покупали участок, с CPCV и escritura делали у нотариуса и стоило каждый раз это отнюдь не 25 EUR. Стоило несколько сотен EUR каждый раз.»
ru_Portugal_pt20.05.2026
Если берёте ипотеку, согласуйте её до жёстких обязательств
Если покупка с ипотекой, лучше до подписания CPCV получить хотя бы предварительное одобрение банка и включить в договор cláusula de financiamento (условие о кредите), если без кредита вы покупать не готовы.
Без такой оговорки можно попасть в ситуацию, когда кредит не одобрили, а задаток уже под риском. Для иностранных покупателей банки обычно смотрят доходы, налоговый статус, первоначальный взнос, страну происхождения средств и состояние самого объекта.
Заранее подготовьте деньги на сделку и закажите банковский чек
На саму сделку в Португалии очень часто приходят с cheque bancário (банковским чеком). Не оставляйте это на день подписания. Лучше идти в банк за 1–3 дня, особенно если банк небольшой или со своими внутренними процедурами.
С CPCV у вас обычно уже есть реквизиты и понятна сумма. В некоторых банках чек выдают сразу, в некоторых нужно ждать. Это важно проверить заранее, чтобы не сорвать escritura в последний момент.
Отдельный риск — комплаенс банка в день вывода денег. Если сумма крупная или не бьётся с тем, что банк знает о ваших доходах и накоплениях, могут запросить дополнительные подтверждения источника средств прямо перед выдачей чека.
«лучше идти в крупное отделение и не в день сделки а за 1-2-3 дня, чтобы если что все успеть. пока чек у вас на руках вы ничем не рискуете кроме стоимости выдачи чека, обычно 20-40 евро. ну и если у вас странноватый банк типа ctt можно заранее зайти спросить мол мы тут cpcv подписали, у вас чек день в день выдается или надо заранее заказывать.»
banksdeportugal13.08.2026
«Приносишь CPCV, в нем уже обычно есть номер счета. Дальше чек либо дают сразу либо говорят когда за ним прийти (у CTT например все чеки делают в Лиссабоне и их надо ждать до двух дней)»
banksdeportugal13.08.2026
В день сделки подпишите escritura или оформите покупку через Casa Pronta
Финальная сделка проходит у Notário (нотариуса), Advogado/solicitador (если используют частное оформление с документом) или в Casa Pronta (госуслуга для оформления недвижимости в одном месте), если ситуация подходит под этот формат. Перед подписанием обычно оплачивают IMT (налог на передачу недвижимости), Imposto do Selo (гербовый сбор) и регистрационные сборы.
На сделке проверяют личности сторон, полномочия, объект, оплату и подписывают окончательный документ. После этого право собственности регистрируют в Registo Predial (реестр недвижимости). Если покупка идёт через кредит, банк и ипотека тоже участвуют в этом же пакете документов.
После покупки смените адреса и проверьте регистрацию
После сделки проверьте, что право собственности действительно зарегистрировано, и сохраните все документы: escritura, квитанции по налогам, выписки из реестра, кадастровые данные. Если вы живёте в этом жилье, обновите адрес в Autoridade Tributária (налоговая), банке и других нужных местах.
Если планируете ремонт, сдачу, перепродажу или подачу на ВНЖ, полный комплект документов на объект потом сильно экономит время.
«Виза D7 77.1 Список документов для посольства Португалии в Москве я прикрепил ниже Список документов на подачу на ВНЖ после получения D7 (статья 77.1): 1. паспорт с визой 2. выписка из португальского банка (extratos) чтобы в шапке было ваше имя и номер счета рекомендованный баланс на счету на последней выписке от 12х705 евро — это минимум 3. договор аренды/ договор на владение (escritura) 4. НИФ 5. если уже будет, número de utente (SNS) — номер регистрации в гос. системе здравоохранения (если нет - международная страховка) и NISS Все документы в оригинале, вам их отдадут, не заберут. 6. Оплата»
portugalpages19.08.2022
Сколько это стоит по разговорам в сообществах
| выдача банковского чека | 20–40 € | источник |
| CPCV com eficácia real / оформление у нотариуса | несколько сотен EUR каждый раз | источник |
| нотариус, CPCV и escritura | несколько сотен EUR каждый раз | источник |
| аренда в месяц | 700 | источник |
| залог за аренду | 2000-4000 | источник |
| коммунальные в месяц | 120 | источник |
| интернет в месяц | 30 | источник |
| мобильная связь в месяц | 20 | источник |
| страховка в месяц | 45 | источник |
| портвейн | 9 евро | источник |
| белое вино | 3 евро | источник |
| проездной на транспорт | 30 евро | источник |
| продукты на человека | от 350 евро | источник |
| жизнь двоих в месяц | минимум 2000 | источник |
| дом с садом в месяц | 500-800 евро | источник |
| машина | 1-2 тыс евро | источник |
| квартира, инвестиция | 50000 евро | источник |
| оплата визы | 159 евро | источник |
| баланс для D7 | 12х705 евро | источник |
| квартира вдали от Лиссабона | 30000 евро | источник |
| средства взрослого для визы | 7620 евро | источник |
| средства второго взрослого | 3600 евро | источник |
| средства на ребёнка | 2160 евро | источник |
| средства на одного | 30000 | источник |
| минимум для подачи | 10000 | источник |
| квартира, бюджет покупки | до 200 тысяч | источник |
| снижение цены квартиры | почти на 15 тысяч | источник |
| помещение в Белеме | 230к | источник |
| жёлтая зона налоговой | свыше 100 тыс. | источник |
Что взять с собой
- NIF (налоговый номер) покупателя
- паспорт или cartão de residência (карта резидента), если есть
- португальский банковский счёт или заранее продуманный способ расчёта
- документы о origem dos fundos / source of funds (происхождение денег)
- CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda — предварительный договор)
- Certidão Permanente do Registo Predial (выписка из реестра недвижимости)
- Caderneta Predial Urbana (налоговая карточка объекта)
- Licença de Utilização (разрешение на использование), если применимо
- Certificado Energético (энергетический сертификат)
- документы condomínio (если покупаете квартиру): взносы, долги, протоколы
- проект и планы объекта, если есть риск перепланировок
- одобрение банка и условия ипотеки, если покупка с кредитом
- comprovativo de pagamento de IMT и Imposto do Selo (подтверждение уплаты налогов)
На чём чаще всего спотыкаются
- Подписывают CPCV, не проверив объект, продавца и обременения.
- Не читают условия про срок сделки, продления и последствия отказа от покупки.
- Думают, что нотариус сам проверит всё по существу — это не всегда так.
- Оставляют заказ cheque bancário на день сделки и не успевают получить его вовремя.
- Банк внезапно просит дополнительные документы по источнику средств перед выдачей денег.
- Покупают дом или квартиру с неузаконенной перепланировкой и узнают об этом слишком поздно.
- При покупке квартиры не проверяют долги и будущие расходы condomínio.
- Слишком ориентируются на объявления с площадок и пропускают варианты вне публичной рекламы.
Важно
- Это не юридическая консультация. Правила и суммы меняются — перед подачей проверяйте на официальных сайтах ведомств.
- Инструкция собрана по опыту людей, которые это проходили, и по открытым источникам.
Как это было у людей
Недееспособный продавец сорвал покупку квартиры
В январе 2026 года человек решил купить квартиру за 345 000 € и после подписания CPCV внёс задаток 35 000 €. Уже после передачи денег выяснилось, что один из собственников ещё в 1998 году был официально признан судом полностью недееспособным и не имел права подписывать документы. В течение 5 месяцев агентства не возвращали деньги и затягивали решение вопроса; за это время покупатель также оплатил две ставшие бесполезными оценки квартиры. В итоге дело готовят к судебному разбирательству ради возмещения финансовых расходов и морального ущерба.
Ипотека без ВНЖ и португальского IRS
Супруги получили ипотеку без ВНЖ и португальского IRS, предоставив налоговые декларации и подтверждения доходов из других стран. В начале года они открыли atividade, посмотрели более 20 квартир и подали документы через кредитного брокера; весь путь от начала поиска до финального одобрения занял около 3 месяцев. В CPCV указали задаток 10% с условием полного возврата при отказе банка. В итоге банк профинансировал 80% стоимости на 30 лет со ставкой 2,5% на первые 2 года, после чего она становится плавающей.
Оценка банка создала дефицит денег
При оформлении ипотеки банк оценил выбранную квартиру ниже цены сделки, из-за чего семье пришлось найти дополнительно около 10 000 €. Кредит рассчитывали от банковской оценки, а не от суммы в договоре, поэтому планирование бюджета без запаса могло сорвать покупку. При этом банк отнёс двух индивидуальных предпринимателей с переводами из России к надёжным клиентам и «зелёной зоне». Семья связывает это с прозрачными расходами по картам и регулярной оплатой коммунальных счетов, налогов и страховок.
Почти год поиска квартиры под Лиссабоном
Семья почти год искала минимум T2 площадью 80–90 м² с парковкой, кладовой и хорошим состоянием не дальше 30–40 минут от Лиссабона. Первоначального бюджета 250 000 € не хватило, поэтому его увеличили до 300 000 € и перенесли поиски с северного берега на южный. В Сейшале удалось купить T2 примерно на 100 м² в доме 2000 года, с парковкой, кладовой и видом на воду и мост. От большинства требований отказываться не пришлось, но балкона в квартире нет.
Первоначальный взнос вырос после оценки
Семье предварительно одобрили ипотеку с первоначальным взносом 20%. После оценки квартиры банк пересмотрел условия и потребовал уже 30%. В сообщении советуют оставлять пару недель на резерв до подписания CPCV, поскольку условия могут измениться на финальной стадии.
Дом выбрали заранее по инфраструктуре района
Ещё до переезда семья самостоятельно выбирала район по близости школ, магазинов, электрички, детских спортивных секций и океана. Для дома требовались отдельные комнаты детям и родителям, кабинет, просторные кухня и гостиная и не менее 3 ванных комнат. В итоге купили дом в Пасу-де-Аркуш, а уже после покупки обнаружили рядом ещё поликлинику, больницу, банки, рынок, парки и ветеринарные клиники. Спустя время семья считает, что снова выбрала бы тот же дом и район.
Пересказано своими словами по сообщениям в открытых чатах. По ссылке — исходное сообщение целиком.