Пресса

На смешанную ставку приходится 80% суммы новых ипотек, фиксированная часть у большинства длится около двух лет, а банки оценивают жильё в рекордные 2254 евро за метр

На смешанную ставку приходится 80% суммы новых ипотек, фиксированная часть у большинства длится около двух лет, а шестимесячная Euribor держится на 3,013% — максимуме с октября 2024 года

24 сентября Banco de Portugal выпустил обзор банковской системы за второй квартал 2026 года — «Sistema Bancário Português: Desenvolvimentos recentes», с данными до 9 сентября. Отдельная глава в нём — о смешанной ставке в ипотеке. Первые годы ставка у такого кредита фиксированная, потом он переходит на плавающую: Euribor плюс надбавка банка (spread). С 2023 года это главный вид новых ипотек: в последние месяцы на смешанную ставку приходится от 75 до 85% суммы, выданной за месяц, в первом полугодии 2026 года — около 80%. Фиксированный срок в начале у большинства таких кредитов — около двух лет.

Кто берёт такую ставку чаще. По расчётам банка — иностранцы, те, у кого уже есть потребительский кредит, те, кто берёт крупную сумму или переводит ипотеку из другого банка. С доходом повыше её выбирают реже. Banco de Portugal предупреждает: за этими договорами надо следить, когда кончатся первые фиксированные годы, — тогда возможны пересмотр условий и переход в другой банк.

Что со ставкой сейчас. Шестимесячная Euribor — по ней в Португалии чаще всего считают плавающую ипотеку — 24 сентября установлена на 3,013%, как и накануне; это максимум с октября 2024 года. Двенадцатимесячная — 3,308%, трёхмесячная — 2,614%. 10 сентября Европейский центральный банк (BCE) поднял ставки на 0,25 пункта, следующее заседание — 28–⁠29 октября.

Что сделать. Найдите в договоре, до какого числа действует фиксированная ставка и какую надбавку банк начислит после неё. До этой даты можно просить свой банк о новых условиях или сравнить предложения других банков. При переходе в другой банк прежний вправе взять комиссию за досрочное погашение: с 1 января 2026 года — до 0,5% суммы при плавающей ставке и до 2% при фиксированной. Подробно про ставки и перевод кредита — в нашей инструкции Ипотека в Португалии: из чего складывается ставка и что спросят у иностранца.

Банки оценивают жильё для ипотеки в рекордные 2254 евро за метр, квартиру в Большом Лиссабоне — в 3487, а быстрее всего оценка растёт на полуострове Сетубал — на 20,2% за год

По данным INE, опубликованным 24 сентября, в августе банки для ипотеки оценивали жильё в среднем (по медиане) в 2254 евро за квадратный метр. Это новый рекорд: на 14 евро больше, чем в июле, и на 14,7% больше, чем год назад. Рост при этом замедлился — в июле за год было 15,2%.

Квартиры оценивают дороже домов, и растут они быстрее: 2655 евро за метр (+17% за год) против 1610 (+12,6%). Дороже всего Большой Лиссабон: квартира там — 3487 евро за метр, дом — 2918. Выше средней по стране оценка ещё в Алгарве и на Península de Setúbal (полуостров Сетубал), дешевле всего — в Alto Alentejo (Верхний Алентежу), на 54,1% ниже средней. Сильнее всего за год оценка выросла на полуострове Сетубал — на 20,2%, за месяц — на 1,6%. Алгарве — единственный регион, где за месяц она снизилась, на 1,2%.

Оценок в августе сделали 32 650 — на 3,1% больше, чем год назад, но на 1403 меньше, чем в июле. INE оговаривает: это оценки по заявкам на ипотеку, а не цены сделок.

Почему это важно покупателю. Банк даёт кредит не от цены, о которой вы договорились с продавцом, а от меньшего из двух чисел — цены и своей оценки; для постоянного жилья — не больше 90%. Оценщик насчитал меньше цены — разницу доплачиваете из своих. На оценку можно подать письменное возражение или принести отчёт, сделанный для другого банка, если ему меньше шести месяцев. Подробно про оценку и возражение — в нашей инструкции Ипотека в Португалии: из чего складывается ставка и что спросят у иностранца.