Новые правила стройки и ремонта с 1 октября: часть работ можно делать без лицензии мэрии
С 1 октября действует новая редакция RJUE — свода правил о стройке и ремонте (Decreto-Lei n.º 108/2026). Её должны были ввести 3 августа, но срок перенесли (Decreto-Lei n.º 155-B/2026): нужно было принять дополнительные правила и дать мэриям время перестроить электронные системы приёма заявок. Новые правила касаются заявок, поданных с 1 октября, и тех, что поданы раньше, но ещё на этапе первичной проверки документов; остальные, как правило, доводят по старым (разбор архитектурного бюро Tiago R. Correia). Если заявка уже подана, бюро советует уточнить, на каком она этапе.
Ремонт и стройка. Закон расширил список работ, для которых не нужны ни лицензия, ни уведомление (comunicação prévia): достаточно подать документы на сайте мэрии (Observador). Там, где планы мэрии или проекты застройки уже задали, что можно строить, большинство работ идёт по уведомлению: заказчик сам отвечает за документы и за то, что всё сделано по правилам, а мэрия проверяет потом. Восстановить дом в том виде, в каком он законно существовал в последний раз, можно без лицензии и без уведомления; если дом при этом станет больше, это уже расширение по другим правилам. В охранных зонах памятников теперь тоже можно так восстанавливать дома. Замену оконных рам в таких домах на энергосберегающие, которые снаружи выглядят так же, как старые, закон теперь относит к мелким работам (obras de escassa relevância urbanística). Отдельного разрешения на использование здания или квартиры (licença de utilização) больше нет: после работ мэрию уведомляют, а в части случаев она может провести осмотр.
Покупка. По разбору адвоката Paulo Silva Silva, в сделках с недвижимостью теперь обязательно указывать, есть ли у здания título urbanístico — документ о строительных работах. Сам адвокат советует сверять детали с окончательным текстом закона в Diário da República. Бюро Tiago R. Correia пишет, что прежний документ о разрешении (alvará) заменяет título da operação: в нём описаны характеристики работ, и он служит доказательством у нотариуса и при регистрации. Что ещё проверить перед сделкой — в нашей инструкции Как купить жильё в Португалии.
Перед покупкой убедитесь, что у дома есть título urbanístico и что он в порядке, — так советует адвокат Paulo Silva Silva.
Мэрии ещё перестраиваются. Национальная ассоциация муниципалитетов Португалии (ANMP) говорит, что оценить, как работает закон, можно будет только через несколько месяцев. Многие мэрии уже объясняют новый порядок на своих сайтах и дают ссылки на новые бланки. Если строите с нуля, порядок — в инструкции Как купить землю и построить дом в Португалии.
Кого касается: тех, кто покупает или продаёт дом, квартиру или участок, и тех, кто собирается строить, перестраивать или ремонтировать своё жильё. Что меняется: часть работ можно начинать без лицензии, отдельного разрешения на использование жилья больше нет, а в сделке обязательно указывают, есть ли у здания título urbanístico — документ на строительные работы.