Пресса

Ставки ЕЦБ выросли с 16 сентября, а плата за аренду растёт вдвое быстрее потолка для действующих договоров

ЕЦБ поднял три ставки на четверть пункта — новые значения работают с 16 сентября

Десятого сентября совет управляющих ЕЦБ (BCE — Banco Central Europeu, Европейский центральный банк) поднял все три свои ставки на 0,25 процентного пункта. Дату стоит запомнить отдельно: новые значения работают не с сегодняшнего дня, а с 16 сентября — так написано в самом решении.

Ставок три, и они про разное. Ставка по депозитам — это сколько ЕЦБ платит банкам за деньги, оставленные у него на ночь; теперь 2,50%, и из трёх именно она ведёт за собой Euribor. Под 2,65% ЕЦБ сам одалживает банкам на неделю, под 2,90% даёт экстренный заём на сутки.

Причину в решении называют прямо: война на Ближнем Востоке продолжает разгонять цены, и инфляция «останется заметно выше цели ещё долгое время» (перевод с английского). Это второе повышение за год. Первое было в июне — тогда ставки подняли впервые с сентября 2023 года, а в июле не тронули; всю череду видно в таблице ставок на сайте ЕЦБ.

Вместе с решением вышли свежие расчёты экономистов ЕЦБ, и для человека с кредитом они важнее самой четверти пункта. Инфляцию в зоне евро ждут в среднем 3,0% в 2026 году, 2,5% в 2027-м и 2,1% в 2028-м; без энергии и еды — 2,5%, 2,6% и 2,3%. Против июньских расчётов оценка на 2026 год не изменилась, а на 2027 и 2028 годы её подняли. Рост экономики — 0,9%, 1,4% и 1,5%. При этом совет отдельно оговорил, что не связывает себя заранее объявленным путём ставок и будет решать от заседания к заседанию.

Что из этого следует для платежа по ипотеке. Решение ЕЦБ не меняет его в тот же день и вообще действует не напрямую: португальские кредиты с плавающей ставкой привязаны к Euribor, а её пересчитывают в свою дату — раз в три, шесть или двенадцать месяцев, по средней ставке предыдущего месяца. Поэтому прибавка приходит к разным людям в разные месяцы, как мы разбирали 31 августа. Euribor к этому решению уже подготовилась: вчера шестимесячную зафиксировали на 2,806%, годовую — на 3,138%.

Обратная сторона у ставок тоже есть, но обещать по ней нечего: сколько банк заплатит по вкладу, он решает сам, и в решении ЕЦБ об этом нет ни слова. Где держать сбережения и чем вклад отличается от государственных сертификатов — Где держать сбережения в Португалии. Как устроен ипотечный платёж и из чего складывается ставка — Как купить жильё в Португалии.

Аренда за год подорожала на 5,2%, а поднять плату по действующему договору разрешат на 2,56%

Десятого сентября INE (Instituto Nacional de Estatística — национальный институт статистики) выпустил окончательные данные по ценам за август. Средняя плата за квадратный метр съёмного жилья за год выросла на 5,2% (в июле было 5,3%). Это не цены объявлений и не потолок из закона: INE считает по тому, что жильцы платят на самом деле, и старые договоры входят в счёт наравне с новыми. Плюс во всех регионах без исключения, сильнее всего на Madeira (Мадейра) — 6,9%. За месяц средняя плата прибавила 0,3% (в июле 0,4%), быстрее прочих — Península de Setúbal (полуостров Сетубал) и Madeira, по 0,5%; региона, где плата снизилась бы, в августе не нашлось.

В той же публикации INE окончательно закрепил другое число — то, по которому раз в год пересматривают плату по уже заключённым договорам. Средняя за двенадцать месяцев по август перемена индекса потребительских цен (IPC — Índice de Preços no Consumidor) без учёта жилья составила 2,56%. Тридцать первого августа это была быстрая оценка, о ней мы писали тогда же; теперь данные окончательные, и цифра не поменялась.

Разрыв между 5,2% и 2,56% и есть главное в сегодняшней публикации. Тот, кто остаётся в своём договоре, в 2027 году встретит прибавку не больше 2,56% — и не 1 января, а в годовщину договора: плата в 1000 евро станет 1025,60. Тот, кому придётся съезжать и подписывать новый договор, никакого потолка не встретит вовсе: коэффициент ограничивает только пересмотр внутри действующего договора, а цену нового стороны назначают свободно. Отсюда и вся разница в цифрах — и отсюда же простой вывод: держаться за действующий договор обычно дешевле, чем переезжать, даже если хозяин объявил повышение.

Что перечитать в своём договоре. Коэффициент применяется только тогда, когда о пересмотре платы в договоре не написано иначе, — так устроена статья 1077 Гражданского кодекса. Если стороны ничего не оговорили, работает порядок по умолчанию: поднимать плату можно раз в год, первый раз — через год после начала договора; хозяин обязан письменно назвать и коэффициент, и новую сумму не позже чем за 30 дней. Там же сказано то, о чём помнят редко: пропущенное повышение хозяин не может взять разом задним числом, но применить старые коэффициенты позже вправе — в пределах трёх лет с того дня, когда впервые мог это сделать.

Откуда берётся само число и когда оно вступает в силу. По статье 24 закона об аренде NRAU коэффициент равен полной перемене IPC без учёта жилья за последние двенадцать месяцев, для которых есть данные на 31 августа, и считает его INE. Уведомление с окончательным коэффициентом печатают в Diário da República до 30 октября каждого года — раньше этой публикации объявлять о повышении не с чем. Новую сумму, по статье 25 того же закона, округляют вверх до цента.

Что проверить в договоре и как вести переписку с хозяином — Как снять жильё в Португалии. Тем, кто сдаёт сам, — Как самому сдавать жильё в Португалии.