Брюссель предложил разрешить городам ограничивать посуточную сдачу, а в Лиссабоне долю таких квартир уже снизили вдвое
Еврокомиссия предложила общий порядок, по которому городам разрешат ограничивать посуточную сдачу и облагать пустующее жильё
Девятого сентября Еврокомиссия представила Lei da Habitação Acessível — закон о доступном жилье, часть Европейского плана по доступному жилью. Общего запрета краткосрочной сдачи в нём нет, и это главное, что стоит понять сразу. Есть другое: единый для всего Евросоюза порядок, по которому страна, область или муниципалитет получают право ограничивать Alojamento Local (AL) и облагать пустующие квартиры — и юридическую опору, если такие ограничения кто-то оспорит.
По каким признакам зону признают перегретой. Отношение цены жилья к доходам семей должно быть не меньше восьми и расти последние десять лет; если это отношение не меньше десяти, второе условие уже не требуется. Дальше власти обязаны показать данными, что краткосрочная сдача не меньше трёх лет заметно ухудшала доступность жилья именно в этой зоне, и что без новых мер давление вряд ли спадёт за следующие три года. Текст предложения разбирает Jornal de Negócios.
Сами ограничения тоже в рамках. Бить ими предписано прежде всего по крупным — по тем, у кого сдача «по масштабу, частоте или коммерческому характеру» вернее всего забирает жильё с рынка долгой аренды. Срок — не больше пяти лет, с обязательным пересмотром; продлить можно, если признаки перегрева никуда не делись. Residência principal — жильё, где человек постоянно живёт, — под ограничения не попадает вовсе. По пустующим квартирам оговорено, что перерыв в проживании по уважительной причине (болезнь, работа, учёба) за пустование не считают, а условия, которые вводят для покупки недвижимости, не могут действовать задним числом. Ограничивать при этом предлагают не только посуточную сдачу, но и покупку второго жилья и другое использование квартир не под постоянное проживание.
Почему взялись за это. Комиссар по энергетике и жилью Дан Йоргенсен сказал в Брюсселе, что краткосрочная аренда — «часть проблемы во многих городах», и привёл рост аренды за десять лет: Берлин 59%, Мадрид 75%, Лиссабон 103%. Вице-председатель Комиссии Тереза Рибера добавила, что в отдельных туристических местах на краткосрочную сдачу приходится до 20% всего жилья.
Португалия в этих цифрах стоит отдельно. По данным Евробарометра, на который Комиссия ссылается в обосновании, жильё называют главной заботой там, где живут, 40% европейцев — и 43% португальцев, на 23 процентных пункта выше среднего по Евросоюзу. Внутри страны больше всего таких в Алгарве (48%), следом Лиссабон и Мадейра — по 45%.
Что это значит сегодня — ничего. Это предложение, а не закон: его ещё должны согласовать Совет Евросоюза, где сидят министры 27 стран, и Европарламент, и по дороге текст могут переписать. Португальские правила посуточной сдачи от вчерашнего дня не изменились; какие они сейчас — в следующей заметке. Что до покупки и найма, порядок разобран у нас: Как купить жильё в Португалии и Как снять жильё в Португалии.
Тем, кто сдаёт или собирается сдавать квартиру посуточно, и тем, кто присматривает второе жильё в Лиссабоне, Порту или Алгарве: Брюссель предложил критерии, по которым муниципалитет сможет такую сдачу ограничить на срок до пяти лет. Пока это только предложение.
Посуточную сдачу в Португалии ограничивает регламент муниципалитета, а в Лиссабоне предельные доли снижены до 10% и 5%
В тот же день, девятого сентября, на предложение Комиссии ответил Эдуарду Миранда, глава ALEP (Associação do Alojamento Local em Portugal — объединение тех, кто сдаёт жильё посуточно). Агентству Lusa он сказал, что для Португалии новость скорее успокоительная: «действующий закон уже включает почти все принципы, изложенные в нынешнем законодательстве и в этом новом предложении». С самим предложением он спорит: «диагноз верный», а «лекарство выбрано неправильно», потому что дороговизна идёт от нехватки жилья, и ограничение AL её не лечит.
Что на деле решает, можно ли открыть AL по вашему адресу. По данным газеты Diário de Notícias, в конце 2024 года у муниципалитетов забрали право пересматривать уже выданные регистрации. Дальше всё упирается в муниципальный регламент и в то, в какую зону попал конкретный дом. В Лиссабоне мэр Карлуш Моэдаш дважды вводил приостановку выдачи новых лицензий, а 27 ноября 2025 года заработал новый регламент: в zona de contenção absoluta — зоне абсолютного сдерживания — предельную долю квартир под посуточную сдачу снизили с 20% до 10%, в зоне относительного сдерживания — с 10% до 5%. То есть те самые 20%, которые Комиссия называет тревожным уровнем, в столице уже вдвое ниже.
Чтобы понимать масштаб: в 2014 году в Лиссабоне числилось меньше 500 объектов AL, а к 2019-му, по подсчёту Diário de Notícias, их стало 18 500.
Что из этого следует практически. Считать доход от посуточной сдачи по объявлениям на площадках бессмысленно, пока не выяснено главное — открыта ли регистрация в вашей зоне вообще. Проверять это надо не по стране и даже не по городу, а по кварталу: в Лиссабоне соседние улицы попадают в разные зоны, а в других муниципалитетах регламенты свои. И помнить, что посуточная сдача — не то же самое, что обычная аренда по закону NRAU: у неё своя регистрация, свой договор и свой налоговый режим. Что подписывают, какие налоги платят и что делать, если жилец не съезжает, разобрано в нашей инструкции Как самому сдавать жильё в Португалии; про сам город и цены в нём — на странице Лиссабон.
Тем, у кого есть квартира под посуточную сдачу или кто её планирует: в Лиссабоне с 27 ноября 2025 года предельная доля таких квартир в зонах сдерживания — 10% и 5%, а решает это муниципальный регламент, а не общие правила страны или Евросоюза.