Пресса

Ипотека в Португалии ужесточается, арендные залоги оспаривают в суде, а цены и дефицит жилья продолжают давить на рынок

Банк Португалии ужесточает правила по ипотеке: предел долговой нагрузки снижен с 50% до 45%

ECO пишет, что Banco de Portugal (Банк Португалии) ввёл новую рекомендацию по выдаче жилищных кредитов: банки должны одобрять ипотеку только если совокупная долговая нагрузка клиента не превышает 45% чистого ежемесячного дохода. Раньше ориентир был 50%. Новый предел рассчитывается в стресс-сценарии, когда процентные ставки вырастают на 1,5 процентного пункта. Исключения допускаются, но их объём не должен превышать 10% от общей суммы кредитов, выданных за полугодие.[23]

Одновременно изменены максимальные сроки кредита. Для заёмщиков до 35 лет максимум теперь 40 лет, для тех, кто старше 35 лет, — 35 лет. Раньше было три возрастные ступени: до 30 лет — до 40 лет, от 30 до 35 — до 37 лет, старше 35 — до 35 лет. Сохраняется рекомендация не выдавать больше 90% стоимости жилья при покупке собственного постоянного жилья и больше 80% — по кредитам на другие цели. Из рекомендации убрали исключение, позволявшее банкам финансировать 100% стоимости жилья, если объект принадлежал самому банку.[23]

На фоне этих изменений BPI ожидает заметный эффект по рынку. Глава банка João Pedro Oliveira e Costa сказал, что для BPI влияние будет выше, чем у некоторых конкурентов, и может превысить 10% по объёму новых ипотечных выдач, потому что у банка велика доля молодёжной ипотеки. В той же публикации ECO напоминает, что гарантия государства по молодёжной ипотеке уже использована на 52,9%.[26][18]

Платёж по ипотеке растёт: средняя выплата достигла рекордных 436 евро, в августе пересмотр тоже даст прибавку

По данным Banco de Portugal, которые приводит ECO, средний ежемесячный платёж по действующему портфелю жилищных кредитов в июне вырос десятый месяц подряд и достиг исторического максимума — 436 евро. Это на 4 евро больше, чем в мае, и на 18 евро больше, чем в конце 2025 года.[28]

В июне 85% новых кредитов на покупку жилья оформлялись по смешанной ставке: фиксированный процент на начальный период, затем плавающий. Средняя ставка по новым операциям выросла на 0,04 процентного пункта до 2,93%. По новым кредитам со смешанной ставкой средний процент вырос до 2,80%, по кредитам с плавающей ставкой — до 3,14%. Объём новых жилищных кредитов при этом снизился на 177 млн евро, до 2,715 млрд евро, а объём пересмотров и переоформлений — на 147 млн евро, до 589 млн евро.[28]

Отдельно ECO собрало ежедневные движения Euribor. В начале августа ставки были такими: 3 месяца — 2,461%, 6 месяцев — 2,705%, 12 месяцев — 2,939%.[19] На 05/08 показатели были 2,498%, 2,724% и 2,927% соответственно,[13] на 06/08 — 2,494%, 2,717% и 2,930%,[6] а на 07/08 — 2,477%, 2,687% и 2,884%.[4] ECO отмечает, что в июле средние месячные значения Euribor выросли по всем срокам: до 2,425% на 3 месяца, 2,647% на 6 месяцев и 2,855% на 12 месяцев. Следующее заседание Европейского центрального банка назначено на 09–⁠10/09 в Берлине.[4][6][13][19]

По расчётам Deco Proteste, которые публикует ECO, при кредите 150.000 евро на 30 лет и банковской марже 1% в августе платёж по кредитам с пересмотром ставки вырастет до 703,64 евро по 12-месячной Euribor, до 685,94 евро по 6-месячной и до 667,30 евро по 3-месячной. Это на 64,83 евро больше год к году для 12-месячной ставки, на 42,40 евро больше по сравнению с февралём для 6-месячной и на 20,65 евро больше по сравнению с маем для 3-месячной.[29]

Суд снова встал против налоговой: залог по аренде не признали доходом владельца

ECO сообщает, что Centro de Arbitragem Administrativa (CAAD, Центр административного арбитража) второй раз принял решение против Autoridade Tributária e Aduaneira (AT, налоговая и таможенная служба) по вопросу налогообложения арендных залогов. Суд указал, что caução — залог по аренде — не является реальным доходом владельца жилья, потому что не ведёт к увеличению его имущества и не считается платой за передачу квартиры в аренду. Суд назвал залог элементом гарантии в отношениях между владельцем и арендатором.[12][11]

Это решение особенно важно сейчас, потому что правительство предложило пересмотреть Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, новый режим городской аренды). По этой реформе владелец жилья сможет требовать до трёх месяцев аренды авансом вместо нынешних двух, а размер залога больше не будет ограничен нынешним пределом в две месячные аренды.[12]

Госгарантии на покупку первого жилья выросли до 1,184 млрд евро и стали второй по величине гарантией государства

По данным ECO со ссылкой на Unidade Técnica de Apoio Orçamental (UTAO, техническое бюджетное управление парламента), на конец 2025 года у государства было 1,184 млрд евро гарантий, связанных с кредитами на покупку первого собственного постоянного жилья. Это 11,2% всех обязательств государства по выданным гарантиям и второй по величине такой риск после Região Autónoma da Madeira (автономный регион Мадейра).[10]

В эту сумму входят не только государственные гарантии для молодёжи до 35 лет, запущенные в прошлом году, но и другие гарантии по поддержке покупки собственного постоянного жилья. В бухгалтерском смысле такие гарантии не попадают в дефицит и государственный долг, пока по ним нет выплат. Но если семьи перестанут платить ипотеку, именно государственный бюджет должен будет покрывать часть убытков.[10]

UTAO пишет, что 50,5% всех гарантий государства сосредоточены в трёх категориях: Мадейра — 3,123 млрд евро, покупка первого собственного жилья — 1,184 млрд евро и FCGM (Fundo de Contragarantia Mútuo, фонд взаимных контргарантий) — 1,015 млрд евро. Это соответственно 29,6%, 11,2% и 9,6% всех гарантий. ECO также отмечает, что общий объём госгарантий в 2025 году вырос на 440 млн евро.[10]

Цены на жильё продолжают расти, а предложение не успевает: в июле новый рекорд 3.210 евро за квадратный метр

Idealista пишет, что в июле медианная цена жилья на продажу в Португалии достигла нового исторического максимума — 3.210 евро за квадратный метр. Годовой рост замедлился до 8% после 8,9% в июне, но рынок всё равно обновил рекорд. В Лиссабоне рост оказался самым слабым среди крупных рынков — 4,1%, а в Порту цены выросли на 8,4%.[16]

При этом предложение остаётся ограниченным. ECO со ссылкой на AICCOPN сообщает, что за первые пять месяцев 2026 года число лицензий на строительство и восстановление жилых зданий сократилось на 7,4% год к году, до 8.350. Одновременно число лицензированных жилых единиц выросло на 3%, до 18.649. Потребление цемента на внутреннем рынке достигло 1,713 млн тонн, что на 4,6% больше, чем годом ранее.[27]

На фоне нехватки предложения рынок остаётся дорогим и быстрым для части объектов. По данным Idealista и ECO, во втором квартале 2026 года около 10% домов и квартир, выставленных на продажу, исчезали с рынка менее чем за 7 дней. Ещё 18% уходили за срок от недели до месяца, 31% — за 1–⁠3 месяца, 35% — за 3 месяца до года, и 6% оставались в продаже больше года. Среди столиц округов по быстрым продажам лидировали Aveiro (Авейру), Coimbra (Коимбра) и Порту — по 11% сделок менее чем за неделю. В Лиссабоне таких объектов было только 5%, а 40% продавались от 3 месяцев до года.[1][3]

Глава BPI João Pedro Oliveira e Costa в ECO прямо связал высокие объёмы ипотечного кредитования с дефицитом жилья и сказал, что в стране строят около 30 тысяч новых квартир и домов в год, тогда как для хотя бы частичного выравнивания рынка нужно 80–⁠100 тысяч в год в ближайшие 5–⁠6 лет.[26]