Ставка 10% на аренду остаётся, даже когда квартиру снимает компания, жильца при этом называют в договоре поимённо и с налоговым номером, а под офис такую квартиру занимать нельзя
Налоговая служба AT выложила на Portal das Finanças обязывающее разъяснение — informação vinculativa, ответ на вопрос налогоплательщика, которым налоговая связывает сама себя. Смысл ответа такой: пониженная ставка 10% на доход от сдачи жилья остаётся за хозяином и тогда, когда договор подписан не с жильцом, а с компанией. Условие одно — квартира идёт под жильё конкретного человека, названного в договоре, а плата не выходит за законный потолок.
Откуда взялась ставка. Декрет-закон 97/2026 от 20 мая добавил в EBF (Estatuto dos Benefícios Fiscais — свод налоговых льгот) статью 45.º-C: доход от сдачи жилья облагается по ставке 10% вместо обычных 25%, если договор заключён именно под жильё, а месячная плата не выше 2,5 минимальных зарплат. Минимальная зарплата в 2026 году — 920 евро, значит потолок сейчас 2300 евро в месяц; поднять его правительство вправе отдельным приказом министров финансов и жилья. Льгота считается по доходам, полученным до 31 декабря 2029 года; подробно мы разбирали её 20 сентября.
Что спросили у налоговой. Хозяин собирался сдать квартиру компании с единственным участником, а жить в ней постоянно будет сам этот участник, он же управляющий (sócio-gerente); плата в потолок укладывается. Вопрос был в том, мешает ли ставке 10% то, что по бумагам нанимателем становится фирма, а не человек, и что для этого нужно написать в договоре.
Как рассудила AT. Начала она с того, что жильё — это то, чем пользуются люди, а компания «по самой своей природе нигде не живёт»; значит, сама по себе нанимателем по договору найма жилья она быть не может. Но снять жильё для третьего лица компания вправе — для своего работника или для человека из своего руководства, если этот человек с ней связан и определён заранее. Тогда договор остаётся договором найма жилья, и ставка 10% хозяину доступна.
Что должно стоять в договоре. AT называет это обязательным. Человек, который будет жить в квартире, назван поимённо и с налоговым номером — общей фразы «для сотрудника» или «для члена правления» не хватит. Записано, что квартира сдаётся исключительно под жильё именно этого человека. Прямо запрещены субаренда, передача прав по договору другому нанимателю и любое использование квартиры под торговлю, производство или услуги.
Где льгота теряется. Жилым назначение должно оставаться весь срок договора. Если квартиру запишут юридическим адресом компании или начнут хотя бы частично вести в ней дела, жилое назначение считается утраченным: договор превращается в нежилой, а это уже ставка 28% — с правом вместо неё включить доход в общую декларацию. И отдельная обязанность, о которой AT напоминает: о договоре и обо всех его изменениях хозяин сообщает налоговой декларацией Modelo 2, по ней же считают гербовый сбор. Что ещё обязан делать хозяин, разобрано в инструкции Как самому сдавать жильё в Португалии.
Кого касается: тех, кто сдаёт жильё и получил предложение подписать договор не с самим жильцом, а с его работодателем или с его же фирмой — так часто оформляют аренду для приезжих сотрудников. До этого разъяснения было неясно, теряется ли при таком договоре ставка 10%: закон говорит про наём «под жильё», а жить по нему будет не наниматель. Теперь понятно, что ставка остаётся, но цена ошибки в договоре — 15 процентных пунктов налога вместо льготных 10%, а если квартиру запишут адресом фирмы, то 28%. Проверить надо три вещи: имя и налоговый номер жильца в договоре, прямой запрет субаренды и любого нежилого использования, плату не выше 2300 евро в месяц. Тем, кто снимает, это тоже важно: если жильё вам снимает работодатель, хозяин попросит вписать вас поимённо и с номером NIF — это не любопытство, а условие его льготы.