Ипотека дорожает, Оdivelas запускает доступную аренду, а по налогам вышли важные разъяснения по IMI, IMT Jovem и НДС 6% на реабилитацию
Ипотека в Португалии снова дорожает: Euribor растёт, а с 01.08 банки ужесточили правило по долговой нагрузке
В июле средняя подразумеваемая ставка по жилищным кредитам выросла до 3,135%, то есть на 3,4 базисного пункта по сравнению с июнем, написал INE. Средний ежемесячный платёж по ипотеке составил 414 евро: это на 3 евро больше, чем месяцем ранее, и на 20 евро больше, чем в июле 2025 года. Почти половина платежа — 49,5%, или 205 евро, — приходилась на проценты, а 209 евро — на погашение основного долга. По договорам, заключённым в последние три месяца, средний платёж был уже 731 евро, а средний остаток долга — 182.446 евро.
Параллельно за неделю выросли и рыночные ставки Euribor, к которым привязана большая часть ипотеки с плавающей ставкой. По данным Banco de Portugal, на июнь Euribor на 6 месяцев использовалась в 39,9% действующих кредитов на основное жильё с плавающей ставкой, Euribor на 12 месяцев — в 31,3%, на 3 месяца — в 24,38%. 22.08 ставка Euribor на 12 месяцев поднялась до 3,003% — впервые выше 3% с сентября 2024 года; на 6 месяцев — до 2,765%; на 3 месяца — до 2,524%. Следующее заседание Европейского центрального банка назначено на 09–10.09 в Берлине, и рынок ожидает нового повышения ставок.
С 01.08 вступили в силу и более жёсткие рекомендации Banco de Portugal по выдаче новых жилищных кредитов. Теперь банки должны ориентироваться на максимальную долговую нагрузку 45% чистого месячного дохода клиента вместо прежних 50%. При расчёте учитываются все кредиты семьи, а стресс-сценарий предполагает рост ставок на 1,5 процентного пункта. Исключения допустимы, но не более чем для 10% объёма новых кредитов за полугодие.
Важно всем, у кого плавающая ипотека, и тем, кто собирается брать кредит в ближайшие месяцы.
Odivelas (Одивелаш) открывает муниципальную доступную аренду: квартиры от 400 до 1.125 евро
Муниципалитет Odivelas (Одивелаш), пригород Лиссабона, утвердил программу HABITODIVELAS для аренды муниципального жилья по сниженным ставкам. Подаваться могут один человек или семья, которые живут и/или работают в муниципалитете не менее двух лет. Лимит по валовому годовому доходу — до 35.000 евро для одного человека, до 45.000 евро для двух, плюс ещё 5.000 евро на каждого дополнительного члена семьи.
Договоры аренды будут заключаться на 5 лет с правом одного продления ещё на 5 лет, если семья по-прежнему соответствует условиям. Распределение жилья — по жребию. Максимальные месячные ставки такие: 400 евро за T0, 600 евро за T1, 775 евро за T2, 925 евро за T3, 1.025 евро за T4 и 1.125 евро за T5. Но применяется более низкая из двух величин: либо этот потолок, либо 80% медианной аренды за квадратный метр в зоне, где находится квартира.
В регламенте отдельно сказано, что доля расходов на жильё не должна превышать 35% дохода семьи. Исключаются кандидаты, у которых уже есть подходящая альтернатива для проживания, кто получает другие государственные жилищные субсидии или имеет долги перед муниципалитетом по программам поддержки аренды. Регламент был одобрен муниципальной камерой 17.06.2026 и муниципальной ассамблеей 25.06.2026, а теперь опубликован в Diário da República (официальная газета, где публикуют законы).
Полезно тем, кто живёт или работает в пригородах Лиссабона и не проходит ни в соцжильё, ни в рыночную аренду.
IMI в августе: до 31.08 надо заплатить вторую часть налога, а ошибочно начисленный налог по старым арендам обещают вернуть
Если ваш IMI (ежегодный налог на недвижимость) за год превышает 500 евро, вторую часть нужно заплатить до 31.08. Правительство напомнило, что просрочка ведёт к начислению процентов и другим последствиям. Общий график такой: в мае платится вся сумма, если налог не превышает 100 евро, или первая часть, если он выше 100 евро; в августе платится вторая часть, если сумма IMI выше 500 евро; в ноябре — вторая часть для сумм от 100 до 500 евро включительно и третья часть, если налог выше 500 евро.
Отдельно Autoridade Tributária e Aduaneira (налоговая служба) признала «некоторые аномалии» при начислении IMI за 2025 год владельцам жилья со старыми договорами аренды, заключёнными до Novo Regime do Arrendamento Urbano, NRAU — нового режима городской аренды. По статье 46-A Estatuto dos Benefícios Fiscais в редакции, действующей с 01.01.2024, такая аренда освобождается и от IRS, и от IMI на весь срок действия договора. Несмотря на это, часть владельцев, оформивших льготу в 2024 году, получила в 2025-м обычные начисления.
Налоговая сообщила, что тем, кто уже подал заявление на льготу в 2024 году, не нужно подавать его заново каждый год: льгота сохраняется, пока действуют условия договора. Если налог уже был уплачен полностью, AT обещает вернуть сумму. Если оплата разбита на части, корректировка должна быть отражена в следующих платежах.
Это касается почти всех владельцев недвижимости, а для senhorio со старыми договорами аренды — ещё и вопрос возврата денег.
IMT Jovem сохраняется, если семья переезжает после рождения ребёнка — но только при двух условиях
Autoridade Tributária e Aduaneira в обязательном разъяснении за июль подтвердила: молодая семья может не потерять льготу IMT Jovem при покупке первого собственного жилья, если в первые шесть лет после сделки переедет в более просторную квартиру из-за рождения ребёнка. Речь идёт о льготе по IMT (налог при покупке недвижимости) и Imposto do Selo (гербовый сбор) для молодых покупателей до 35 лет.
Общее правило такое: если в первые шесть лет жильё перестаёт использоваться по тому назначению, ради которого дали льготу, налоговая может потребовать вернуть освобождение. Но в законе есть исключение, когда одновременно меняется состав семьи и первое жильё продолжает использоваться исключительно как жильё. Именно это и проверяла налоговая в конкретном случае: пара ждёт первого ребёнка в 11.2026, хочет переехать в жильё побольше, а нынешнюю квартиру сдавать в долгосрочную аренду.
Налоговая признала, что в таком сценарии льгота сохраняется. Первое условие — рождение ребёнка действительно меняет состав семьи. Второе — купленное с льготой жильё должно остаться предназначенным исключительно для проживания; в рассматриваемом случае это предполагается через договор аренды только для жилищных целей. При этом AT отдельно оговорила, что позже может проверить фактическое соблюдение этих условий.
Важно молодым покупателям жилья: можно заранее понять, когда переезд не лишает налоговой льготы.
НДС 6% на городскую реабилитацию окончательно закрепили, но вернуть переплату получится не всем
Опубликован новый закон, который подтверждает применение ставки IVA 6% к работам по городской реабилитации в ARU — Área de Reabilitação Urbana, зоне городской реабилитации, даже если муниципалитет не утвердил ORU — Operação de Reabilitação Urbana, программу реабилитации этой зоны. Закон даёт аутентичное толкование позиции 2.23 списка I Código do IVA и распространяет его на период с 01.01.2009 по 07.10.2023. Проект PSD был одобрен единогласно в первом чтении 03.07.2026 и окончательно — 17.07.2026; закон опубликован 18.08 и вступил в силу на следующий день.
Это важно потому, что налоговая раньше доначисляла обычную ставку 23% по уже завершённым работам, если в ARU не было утверждённой ORU. Теперь такие работы прямо признаны подпадающими под 6%. Но Ordem dos Contabilistas Certificados — палата сертифицированных бухгалтеров — отдельно разъяснила, что автоматического возврата за весь период с 2009 года не будет. По её оценке, из-за общего четырёхлетнего срока давности по налогам новая трактовка практически применима только к случаям, где обязанность по НДС возникла начиная с 01.01.2022.
Палата бухгалтеров также указала три ограничения. Во-первых, не охватываются случаи, где срок давности уже истёк, то есть обычно до 01.01.2022. Во-вторых, не охватываются более ранние периоды, по которым налоговые проверки уже завершены и их результаты не оспаривались. В-третьих, не помогут и споры, уже проигранные и не обжалованные дальше. Если подрядчик выставлял счета по 23%, исправлять счета и возвращать разницу между 23% и 6% должен именно подрядчик; если налог по правилам самоначислял заказчик, исправление делает сам заказчик без кредит-ноты.
Это ключевая новость для тех, кто делал или планирует реабилитацию зданий в городских зонах и спорит с налоговой по ставке НДС.
Государство обещает 28 тысяч новых публичных домов к концу августа и 40 тысяч к концу 2026 года
Правительство объявило, что к концу августа будет передано семьям более 28.000 единиц публичного жилья по линии PRR — Плана восстановления и устойчивости. Это выше целевого ориентира в 26.000 домов по программе 1.º Direito — программе поддержки доступа к жилью. Ещё 12.000 домов находятся на продвинутой стадии строительства, и общий показатель должен вырасти до 40.000 к 12.2026.
По данным совместного сообщения министерств экономики и территориальной сплочённости, а также инфраструктуры и жилья, первоначальных средств PRR — 1.400 млн евро — оказалось недостаточно, поэтому финансирование программы 1.º Direito дополнительно увеличили ещё на 2.800 млн евро через государственный бюджет. Власти связывают ускорение с мерами программы Construir Portugal и с работой Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana, IHRU — государственного института жилья и городской реабилитации — совместно с муниципалитетами.
Правительство добавило, что к 2030 году к этим объектам должны прибавиться ещё около 12.000 домов для доступной аренды, а в муниципальных местных жилищных стратегиях заявлена потребность примерно в 133.000 жилых единицах. Общий объём средств на публичное жильё до 2030 года правительство оценивает примерно в 9 млрд евро.
Это показывает, где и в каком объёме государство реально наращивает предложение жилья, особенно для семей, зависящих от программ поддержки.