Аренду собираются резко переписать, ипотека дорожает, а по наследственным и энергетическим объектам — новые налоговые и юридические правила
Правительство хочет упростить выселение арендаторов и ослабить защиту при продлении договоров
В парламент внесён пакет поправок к правилам аренды, который меняет сразу несколько законов: Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, новый режим городской аренды), Гражданский кодекс и Гражданский процессуальный кодекс. По данным ECO и Jornal de Negócios, для бессрочных договоров собственнику хотят разрешить расторгать аренду ради глубокого ремонта или реставрации с уведомлением не за 5 лет, как сейчас, а за 3 года.
Ещё одно важное изменение касается выселения ради «глубоких работ». Из закона хотят убрать нынешнее условие, по которому после ремонта не должно оставаться помещения с сопоставимыми характеристиками, где аренда могла бы продолжиться. Если поправку примут, после таких работ жильё можно будет снова вывести на рынок аренды. Правительство также предлагает считать решение суда о выселении достаточным для фактического освобождения жилья: отдельное исполнительное производство для принудительного выселения больше не потребуется. При этом у арендатора сохранится возможность просить суд об отсрочке выезда по семейным причинам, по здоровью или из-за отсутствия другого жилья.
Для срочных договоров хотят убрать нынешнюю гарантию, что автоматическое продление должно быть минимум на 3 года: договор будет продлеваться на тот же срок, что был установлен изначально. Jornal de Negócios пишет и о том, что собственникам станет проще возражать против продления договора, а уведомления арендаторам упростят, в том числе когда речь идёт о супругах. Все эти изменения пока не действуют: это только правительственное предложение, и окончательная версия зависит от голосования депутатов.
Важно всем, кто снимает жильё или сдаёт его: правила продления, ремонта и выселения могут заметно измениться.
Старые аренды и повышение платы в 2027 году: что уже известно
Público пишет, что в парламент уже поступило ещё одно предложение о глубокой реформе NRAU, и среди самых чувствительных тем — старые договоры аренды, заключённые до 1990 года. Издание отдельно отмечает поправку о так называемых «старых арендных ставках»: смерть основного арендатора может открыть путь к пересмотру размера платы, меняя правила передачи договора по наследству. Полный текст статьи закрыт подпиской, поэтому без дополнительных деталей о формуле пересмотра или сроках в заметке их нет.
Отдельно уже почти определён ориентир для обычного ежегодного повышения аренды в 2027 году. Notícias ao Minuto пишет, что предварительная оценка коэффициента — около 2,5%. Основа для расчёта — среднее изменение индекса потребительских цен за 12 месяцев по август, без учёта жилья, которое публикует INE (Национальный институт статистики). По данным до июля, показатель составляет 2,5%.
Окончательный коэффициент для обновления арендной платы должен быть опубликован в Diário da República (официальная газета, где публикуют законы) до 30.10.2026. Только после публикации собственник сможет официально уведомить арендатора о повышении, а сама прибавка может вступить в силу лишь через 30 дней после такого уведомления.
Важно арендаторам и владельцам жилья: впереди и возможная реформа старых договоров, и почти готовый ориентир повышения аренды на 2027 год.
Ипотека: Euribor за неделю обновляла максимумы, а основная ставка для большинства кредитов держится выше 2,6%
На этой неделе португальские издания несколько раз писали о движении Euribor — базовых ставок, от которых зависят платежи по ипотеке с плавающей ставкой. По данным ECO, Público и Notícias ao Minuto, ставка Euribor на 3 месяца поднималась до 2,505% и затем до 2,511% — это новые максимумы с 03.2025. В пятницу она немного снизилась до 2,494%.
Самая важная для португальских ипотек ставка — Euribor на 6 месяцев, потому что, по данным Банка Португалии за июнь, на неё приходится 39,9% портфеля кредитов на собственное постоянное жильё с плавающей ставкой. На неделе она колебалась между 2,637%, 2,658%, 2,653% и к пятнице выросла до 2,717%. Euribor на 12 месяцев менялась в диапазоне от 2,905% до 2,957%, а в пятницу была 2,930%.
Средние значения за июль тоже выросли: до 2,425% по 3 месяцам, до 2,647% по 6 месяцам и до 2,855% по 12 месяцам. Европейский центральный банк 23.07.2026 оставил ключевые ставки без изменений, но рынок ждёт нового повышения в сентябре; ближайшее заседание ЕЦБ назначено на 09–10.09.2026 в Берлине. Для владельцев ипотеки это означает риск дальнейшего роста ежемесячного платежа при ближайшем пересмотре договора.
Важно всем с ипотекой и тем, кто только собирается брать кредит: рост Euribor напрямую влияет на ежемесячный платёж.
Налог IMI для ветряных и солнечных станций могут пересчитать по-новому — доходы муниципалитетов могут вырасти
Autoridade Tributária e Aduaneira (AT, налоговая и таможенная служба) выпустила Circular n.º 4/2026, которая меняет подход к налогу IMI (ежегодный налог на недвижимость) для ветряных и солнечных электростанций. По новой официальной трактовке объектом оценки будет не только отдельная физическая часть станции, а весь «комплекс имущества» — оборудование и инфраструктура, которые вместе преобразуют возобновляемую энергию в электричество.
AT прямо пишет, что такие электростанции отвечают трём признакам объекта недвижимости по Código do IMI: физическому, юридическому и экономическому. Физический признак — постоянное размещение на земле компонентов, механических и электронных систем; юридический — единое право собственности на этот имущественный комплекс; экономический — самостоятельная стоимость всего объекта как основы для производства и продажи электроэнергии.
Circular n.º 4/2026 была подписана в цифровой форме 27.07.2026 в 23:04 бывшим генеральным директором AT Еленой Боржеш, незадолго до её ухода; новый глава AT, Mário Campos, вступил в должность 01.08.2026. Если из-за новой методики вырастет VPT (valor patrimonial tributário, налоговая стоимость объекта), то увеличится и IMI, а значит, и поступления муниципалитетов, где расположены такие станции.
Важно муниципалитетам, инвесторам и владельцам энергетических объектов: новая оценка может заметно изменить налоговую нагрузку.
Продажу домов из неразделённого наследства ускоряют: у правительства есть 180 дней на новые правила
Президент Португалии 07.08.2026 промульгировал закон, который разрешает правительству создать специальный порядок продажи недвижимости, входящей в неразделённое наследство, даже по инициативе одного наследника. Об этом пишет Público. Теперь у правительства есть 180 дней после публикации в Diário da República (официальная газета, где публикуют законы), чтобы выпустить конкретные правила.
Речь идёт о новом Regime Legal do Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel integrada em Herança Indivisa — специальном срочном процессе продажи недвижимости из общего наследства, если между наследниками нет согласия уже более двух лет. По данным Público, этот механизм будет применяться ко всем наследствам, которые уже открыты и ещё не разделены на момент вступления закона в силу, то есть с частичной обратной силой.
Изначальный проект дорабатывали в парламенте: PSD вёл переговоры с PS и Iniciativa Liberal, а также учитывались замечания Высшего совета магистратуры и Высшего совета прокуратуры. Одно из уточнений касается защиты семейного жилья: издание отмечает, что именно эта часть была изменена по сравнению с первоначальной версией правительства.
Важно наследникам и покупателям недвижимости: зависшие наследственные объекты могут начать продаваться быстрее и по новой процедуре.
Жилищные проекты PRR получат шанс не потерять финансирование, если стройка готова минимум на 90%
С 14.08.2026 вступают в силу изменения к правилам применения средств Portugal 2030, опубликованные правительством в Diário da República. Público пишет, что это экстренный механизм для незавершённых проектов PRR (Plano de Recuperação e Resiliência, План восстановления и устойчивости), у которых крайний срок по PRR истекает 31.08.2026.
Новый режим позволяет перевести часть объектов из PRR в Portugal 2030, чтобы не возвращать уже полученные субсидии из-за срыва сроков. Условий несколько: проект должен вестись государственным органом или организацией социального и солидарного сектора, иметь не менее 90% финансового исполнения, то есть считаться «существенно завершённым», а сам перевод не должен считаться государственной помощью. При этом поддержка PRR должна быть полностью отозвана, и уже PT2030 покроет оставшуюся часть.
Частный сектор в целом под исключение не подпадает. Мера охватывает центральную, региональную и муниципальную администрацию, государственные институты, объединения публичного права, компании государственного сектора, а из социального сектора — IPSS (частные учреждения социальной солидарности) и приравненные к ним структуры. По данным Público, это может спасти проекты новых и отремонтированных центров здоровья, доступного жилья, студенческих общежитий, объектов долговременного ухода и школ.
Важно тем, кто ждёт сдачи доступного жилья и других публичных объектов: у незавершённых строек появился шанс сохранить деньги и быть доведёнными до конца.