Покупателю жилья без налогового резидентства IMT считают по 7,5% без единой льготы, а супругам налоговая объяснила, когда ставки можно избежать
Налоговая служба AT выпустила инструкции о том, как считать повышенный IMT покупателям-нерезидентам, и ответила заодно на вопрос, который стоит перед многими семьями: как быть, если один супруг уже налоговый резидент Португалии, а второй ещё нет. По сведениям Jornal de Negócios, у пары, состоящей в браке с общим имуществом (comunhão de bens), покупка может выпасть из повышенной ставки целиком — достаточно, чтобы второй супруг держал налоговое резидентство здесь и отвечал условиям закона. А когда жильё берут в долевую собственность (compropriedade) — не женатые между собой люди или супруги с раздельным имуществом (separação de bens), — ставку считают каждому покупателю отдельно, по его собственному налоговому положению.
Само правило действует с конца мая. Decreto-Lei n.º 97/2026 от 20 мая дописал в статью 17 Кодекса IMT пункт 10: ставка всегда составляет 7,5% при покупке городского здания или отдельной его части, предназначенной исключительно под жильё, причём «не применяется никакое освобождение или снижение», если покупатель — нерезидент. Отдельной даты вступления в силу у этой статьи в декрете нет, так что она заработала вместе с самим декретом — на пятый день после публикации.
Слова про освобождения стоит понимать буквально. Нерезиденту не полагается ни льгота для молодых покупателей первого постоянного жилья (по ней в 2026 году полное освобождение действует до 330 539 евро, частичное — до 660 982), ни любая другая скидка. 7,5% берут со всей облагаемой суммы — цены сделки или кадастровой стоимости, смотря что больше.
Из-под ставки выводят три случая, и все три записаны в том же пункте 10. Первый: покупатель и без того считался налоговым резидентом Португалии по статье 16 Кодекса IRS. Второй: он становится налоговым резидентом в течение двух лет со дня покупки. Третий: жильё в течение шести месяцев после покупки сдают внаём под жильё за «умеренную» плату — не выше 2,5 минимальных зарплат 2026 года, то есть 2300 евро в месяц, — и держат сданным не меньше 36 месяцев, подряд или с перерывами, в первые пять лет после покупки.
Переплату при этом не возвращают сами. По пунктам 11 и 12 той же статьи, если сработал второй случай или третий, AT аннулирует разницу между уплаченным налогом и тем, что вышло бы по обычным ставкам, — но только по заявлению покупателя. На заявление отведено шесть месяцев: со дня, когда человек стал налоговым резидентом, либо со дня, когда заключён договор аренды. Срок прошёл — деньги остаются у казны.
Что из этого следует тому, кто покупает квартиру до переезда. Заплатить 7,5% на сделке придётся в любом случае: в день подписания вы ещё нерезидент. Разницу потом вернут, но помнить об этом и подать заявление нужно самому, уложившись в полгода после того, как резидентство получено. А если покупаете вдвоём и один из вас здесь уже резидент, режим имущества в браке перестаёт быть формальностью: при общем имуществе покупка может пройти по обычным ставкам, при раздельном и в долевой собственности доля нерезидента считается отдельно и по 7,5%.
Касается всех, кто покупает жильё в Португалии, не будучи здешним налоговым резидентом, — то есть почти каждого, кто берёт квартиру до переезда. Ставка 7,5% берётся со всей облагаемой суммы, льгот не остаётся ни одной. Переплату возвращают по заявлению и только в шестимесячный срок, а супругам важен ещё и режим имущества, в котором оформлена покупка.