Аренда по объявлениям в августе выросла на 4,9%, а банки перед новыми правилами выдали на жильё рекордные 2,3 миллиарда
Аренда по объявлениям в августе — 18,1 евро за метр: в Порту дешевле на 6,3% за год, в Viana do Castelo дороже на треть
2 сентября idealista — крупнейший в стране сайт объявлений о жилье — выпустил свой ценовой индекс за август. Медианная запрашиваемая цена аренды по Португалии — 18,1 евро за квадратный метр, на 4,9% больше, чем в августе 2025 года. Это второй месяц роста подряд после первого полугодия, когда цена шла вниз.
По городам (считали 14 окружных столиц и центров автономных областей) выросло в девяти, снизилось в пяти. Сильнее всего за год подорожало в Viana do Castelo (Виана-ду-Каштелу) — на 32,2%, затем Aveiro (Авейру) +23,8%, Funchal (Фуншал) +11,3% и Braga (Брага) +10,7%. Подешевело в Coimbra (Коимбра) — на 8,2%, в Faro (Фару) — на 6,4% и в Порту — на 6,3%.
Дороже всего снимать по-прежнему в Лиссабоне: 24,5 евро за метр. Дальше Порту — 18,6 и Funchal — 17,3.
По округам за год цена выросла в 14 из 19 округов и островов. Больше всего в Faro (+22,8%), Viana do Castelo (+19,3%) и Aveiro (+16%). Самый дорогой округ — Лиссабон, 22,2 евро за метр, за ним Faro — 21,3.
По регионам вверх пошли шесть из семи, и единственное снижение — на севере: Norte минус 6,3%. Алгарве прибавил больше всех (+22,8%), Alentejo (Алентежу) +11%, Мадейра +10,3%. Самый дорогой регион — Área Metropolitana de Lisboa (Лиссабонская агломерация), 21,5 евро за метр.
Что это за цифра и чего в ней нет. Индекс idealista считается по объявлениям, то есть это запрашиваемая цена, а не та, на которой в итоге сошлись в договоре. Реальная плата по подписанным договорам обычно ниже, и по стране её считает INE отдельно. Но как мерка того, что происходит на рынке прямо сейчас, объявления быстрее любой официальной статистики.
Если переводить в месячную плату: квартира в 70 квадратных метров по общепортугальской медиане — это около 1 270 евро в месяц, по лиссабонской городской — около 1 715.
Касается тех, кто ищет жильё сейчас или собирается переезжать в другой город. Главное, что видно из цифр: привычная схема «в Лиссабоне дорого, поеду на север» работает всё хуже. Порту за год подешевел на 6,3%, а Viana do Castelo подорожал на 32,2% и Braga на 10,7% — деньги уходят из двух больших городов в средние, и именно там теперь растёт быстрее всего. То же на юге: Алгарве за год плюс 22,8% по региону, при том что сам город Faro минус 6,4%, — дорожает побережье вокруг, а не окружной центр. Смотреть только на столицы округов при выборе места стало бесполезно. И ещё одно, чисто практическое: 18,1 евро за метр — это цена в объявлении; торг по аренде в Португалии существует, особенно вне сезона и при готовности подписать договор на год и больше. Что проверить в договоре и какие залоги считаются нормой — в инструкции Как снять жильё в Португалии.
Перед новыми правилами банки выдали на жильё рекордные 2,3 миллиарда, а гарантию для молодых добавили ещё на 100 миллионов
2 сентября Banco de Portugal (Банк Португалии, центробанк и надзор за банками) обнародовал данные за июль. Новых договоров ипотеки заключено на 2 345 млн евро — на 166 млн больше, чем в июне, и больше, чем когда-либо за всё время наблюдений. Средняя ставка по новым жилищным кредитам подросла на 0,02 процентного пункта, до 2,96%. По зоне евро средняя — 3,52%, и Португалия остаётся пятой снизу.
86% новых жилищных кредитов в июле взяты по смешанной ставке: сначала несколько лет фиксированная, потом плавающая. По ним средняя ставка 2,83%, по чисто плавающим — 3,19%. Потребительские кредиты стоят несопоставимо дороже: 8,99% в среднем, на 0,20 пункта больше июньского.
Почему рекорд пришёлся именно на июль. С 1 августа Banco de Portugal ужесточил рекомендацию, которую банки обязаны выполнять при выдаче кредита. По Jornal de Negócios, предельную taxa de esforço — долю дохода, которая может уходить на выплаты по всем кредитам, — снизили с 50% до 45%. Семьи и банки старались успеть до этой даты, отсюда и всплеск. ECO ту же дату подтверждает, но самих процентов не называет.
В тот же день, 2 сентября, в Diário da República вышло despacho n.º 10855/2026: государство добавило 100 млн евро к гарантии по ипотеке для молодых. Из них 40 млн достались Novobanco и 60 млн — Caixa Económica Montepio Geral: оба банка выбрали выделенный им лимит до конца и попросили ещё.
Как устроена сама гарантия. Государство выступает поручителем на сумму до 15% стоимости сделки при покупке первого собственного постоянного жилья человеком от 18 до 35 лет включительно. Цена сделки — не выше 450 000 евро (берут меньшее из цены покупки и оценки). Доход не должен превышать верхнюю границу 8-й ступени IRS, и другого жилья в собственности у покупателя быть не должно; полного списка условий газеты не приводят. Пример из расчёта ECO: при квартире за 200 тысяч евро государство ручается максимум за 30 тысяч, но доля уменьшается пропорционально, если банк финансирует меньше полной стоимости.
Сроки и объёмы. Договоры по схеме принимаются до конца 2026 года, и продлят ли её, правительство пока не объявило. Линия открылась в конце 2024 года на 1,2 млрд евро, потом её увеличивали дважды — на 350 млн в сентябре 2025 года и на 750 млн в апреле 2026-го, до 2,3 млрд; с нынешней добавкой выходит 2,4 млрд. К концу июня было использовано 56% — 1 146 млн евро. С начала 2025 года по гарантии заключено около 40 тысяч ипотечных договоров на 8,3 млрд евро: это 45,2% всех договоров, которые брали люди до 35 лет на ту же цель.
Касается тех, кто собирается покупать жильё в кредит. Первое и самое денежное: снижение предельной нагрузки с 50% до 45% означает, что при том же доходе банк одобрит меньшую сумму, чем одобрил бы весной. Если вы считали свои возможности по калькулятору или по чужому опыту до августа — пересчитайте, разница на длинном сроке легко выходит в десятки тысяч евро. Второе: гарантия для молодых — это не подарок и не субсидия ставки, а поручительство государства, которое закрывает часть первоначального взноса; сам кредит и проценты платите вы, и при просрочке долг остаётся вашим. Третье про сроки: схема расписана до конца 2026 года, о продлении не объявлено, а лимиты у отдельных банков заканчиваются — Novobanco и Montepio уже упёрлись в свои и ждали despacho. Значит, при прочих равных банк с исчерпанным лимитом просто откажет в гарантийной части, и спрашивать про остаток лимита стоит до того, как подавать документы. Порядок покупки, налоги и что смотреть в предварительном договоре — в инструкции Как купить жильё в Португалии.
Иностранцы — 18,6% рабочей силы страны: 906 тысяч плательщиков взносов и 363 миллиона чистыми за один июнь
2 сентября Randstad Research — исследовательское подразделение кадровой компании Randstad — выпустило разбор по открытым данным Segurança Social (служба социального страхования), INE и IEFP (Instituto do Emprego e Formação Profissional — служба занятости). Это подсчёт частной компании, а не официальный отчёт ведомства, и держать это в голове стоит.
Главная цифра: в июне 2026 года взносы платили 906 019 иностранных работников. Это 18,6% всей рабочей силы страны — почти каждый пятый работающий в Португалии человек. Взносов от них за один месяц пришло 427,82 млн евро, на 12,5% больше, чем за тот же месяц годом раньше. Люди эти в основном молодые: 64% плательщиков — в возрасте от 20 до 39 лет.
В обратную сторону: социальные выплаты в том же июне получали 186 823 иностранца — 11,3% всех получателей в стране, на общую сумму 64,69 млн евро. За год получателей стало меньше на 19 947 человек, то есть на 9,7%. Разница между взносами и выплатами — 363,13 млн евро чистого прихода в казну за один июнь.
Заодно про рынок труда в целом. В июле уровень безработицы не изменился и остался на 5,7%; безработных 320 300 человек, на 2 700 меньше июньского. Занятых 5 347 000 — на 82 900 больше, чем в июле 2025 года (+1,6%), хотя за один месяц число занятых снизилось на 7 100.
Касается наших читателей напрямую: 906 тысяч человек, о которых идёт речь, — это они и есть. Полезного тут два. Первое — цифра для разговора, который заходит постоянно: доля иностранцев среди тех, кто платит взносы, — 18,6%, а среди тех, кто получает социальные выплаты, — 11,3%, и число получателей за год не выросло, а упало почти на двадцать тысяч. Второе — практическое и куда более важное лично для вас: попасть в эти 906 тысяч значит иметь оформленный договор и уплаченные взносы, а от них считается всё остальное — больничный, пособие по безработице, декретные, пенсионный стаж и, между прочим, часть документов на продление ВНЖ. Работа «в конверте» из этой статистики выпадает вместе с работником: для государства такого стажа не существует. Если работодатель тянет с договором, разобрано, что делать: Работодатель не оформляет трудовой договор: что делать. Если работаете на себя — Как самозанятому платить взносы в Segurança Social.