Жильё и налоги: новые правила по НДС и IMT, рост ставок по ипотеке и новые программы аренды
Ипотека в Португалии снова дорожает: Euribor растёт, а банки с 01/08 ужесточили правило долговой нагрузки
В Португалии снова растут ориентиры для ипотек с плавающей ставкой. По данным, которые цитировали Notícias ao Minuto, Público, Observador и ECO, ставка Euribor на 12 месяцев 22/08 дошла до 3,003% — это максимум с 09/2024. Ставка на 6 месяцев, которая с 01/2024 стала самой используемой в стране для ипотек с плавающей ставкой, поднялась до 2,765%, а на 3 месяца — до 2,524%. По данным Banco de Portugal (Банк Португалии) за июнь, на Euribor 6 месяцев приходится 39,9% портфеля таких кредитов, на 12 месяцев — 31,3%, на 3 месяца — 24,38%.
Отдельно INE (Национальный институт статистики) сообщил, что средняя фактическая ставка по действующим жилищным кредитам в июле выросла до 3,135% против 3,101% в июне. Средний ежемесячный платёж составил 414 евро, это на 3 евро больше, чем месяцем ранее, и на 20 евро больше, чем в июле 2025 года. Из этой суммы 205 евро, или 49,5%, приходилось на проценты, а 209 евро — на погашение основного долга. По кредитам, заключённым в последние три месяца, средний платёж достиг 731 евро, а средний остаток долга — 182.446 евро.
С 01/08 вступили в силу и новые рекомендации Banco de Portugal по выдаче ипотеки. Теперь банки в общем случае должны одобрять кредит только если совокупная долговая нагрузка клиента не превышает 45% чистого месячного дохода, тогда как раньше ориентиром было 50%. Порог считается с учётом всех кредитов клиента и стресс-сценария роста ставок на 1,5 процентного пункта. Исключения возможны, но не более чем для 10% объёма кредитов, выданных за полугодие.
Важно всем, у кого уже есть ипотека с плавающей ставкой или кто собирается брать кредит на жильё.
НДС 6% на городскую реновацию закрепили задним числом, но вернуть можно не всё
Опубликован новый закон, который закрепляет ставку IVA (НДС) 6% для работ по городской реновации в ARU — Área de Reabilitação Urbana, то есть в официально выделенных зонах городской реабилитации, даже если муниципалитет не утвердил ORU — операцию городской реабилитации. Закон делает «аутентичное толкование» пункта 2.23 списка I Código do IVA и распространяет его на период с 01/01/2009 по 07/10/2023. Именно из-за спора о том, достаточно ли одной ARU или нужна ещё и ORU, налоговая доначисляла по уже завершённым работам НДС по обычной ставке 23%.
По сообщениям Notícias ao Minuto, Público и ECO, закон был одобрен по инициативе PSD: в первом чтении — 03/07, в окончательном голосовании — 17/07, опубликован 18/08. Он касается подрядов на работы по реабилитации зданий и общественных пространств в законно определённых ARU. После изменения законодательства в 2023 году для новых случаев этот спор уже был снят, а нынешний закон нужен именно для старых периодов.
Но Ordem dos Contabilistas Certificados — палата сертифицированных бухгалтеров — отдельно разъяснила пределы практического возврата. По её позиции, из-за общего 4-летнего срока давности по налоговым начислениям корректировка обычно уже не работает для НДС, который стал подлежащим уплате до 01/01/2022. Не подпадают и периоды до 2022 года, если проверка уже закончилась и её не оспорили, а также случаи, где спор уже был проигран и решение не обжаловали. Если подрядчик выставил счёт по ставке 23%, исправлять документы и возвращать разницу между 23% и 6% должен именно подрядчик; если НДС сам начислял покупатель, он корректирует его сам, без кредит-ноты.
Важно владельцам, инвесторам и застройщикам, у которых были или идут проекты реновации в зонах ARU.
Налоговые льготы по жилью: IMT Jovem сохраняют при переезде после рождения ребёнка, а по IMI напомнили о платеже до 31/08
Налоговая служба AT — Autoridade Tributária e Aduaneira — разъяснила, что пара может сохранить льготу IMT Jovem и освобождение от гербового сбора при покупке первого собственного жилья, если в первые шесть лет после покупки переезжает в более просторное жильё из-за рождения ребёнка. Разъяснение опубликовано как binding ruling, то есть официальная обязательная позиция налоговой, по обращению конкретного налогоплательщика. В рассмотренном случае рождение первого ребёнка ожидается в 11/2026, а нынешнее жильё семья хочет сдать в аренду и переехать в другое жильё, которое станет их новым основным местом проживания.
AT сочла, что льгота сохраняется, если одновременно выполняются два условия: состав семьи объективно меняется — в этом случае из-за рождения первого ребёнка — и первое жильё продолжает использоваться исключительно для проживания. Налоговая отдельно указала, что предполагает заключение договора аренды именно для жилых целей и оставляет за собой право позже проверить фактическое соблюдение условий. Это важно для покупателей до 35 лет, потому что в обычной ситуации при изменении назначения жилья в первые шесть лет льготу по IMT пришлось бы потерять.
На этой же неделе власти напомнили о сроке уплаты IMI (ежегодный налог на недвижимость): если сумма налога превышает 500 евро, вторую часть нужно заплатить до 31/08. Схема такая: до 100 евро — один платёж в мае; свыше 100 евро — минимум два платежа; свыше 500 евро — три платежа, в мае, августе и ноябре. AT также признала ошибки по IMI за 2025 год у senhorio — владельцев жилья с «старыми» договорами аренды, заключёнными до NRAU (Новый режим городской аренды). По статье 46-A Estatuto dos Benefícios Fiscais такие договоры освобождены от IMI и IRS на весь срок действия. Если налог уже был уплачен полностью, AT обещает возврат; если частично — зачёт в следующих платежах. Повторно подавать заявление на льготу тем, кто сделал это в 2024 году, не нужно.
Важно молодым покупателям жилья, семьям с детьми и всем собственникам, у кого в августе платёж по IMI.
Odivelas запустила доступную аренду: жильё от 400 до 1.125 евро в месяц
Муниципалитет Odivelas (Одивелаш), к северу от Лиссабона, запустил программу доступной аренды HABITODIVELAS. По опубликованному регламенту податься могут отдельные заявители и семьи, которые живут и/или работают в муниципалитете не меньше двух лет. Порог годового валового дохода установлен на уровне до 35.000 евро для одного человека, до 45.000 евро для двух человек, плюс ещё по 5.000 евро на каждого дополнительного члена семьи.
Жильё будут распределять по жребию, а договоры аренды заключать на 5 лет с возможностью одного продления ещё на 5 лет, если сохраняются условия участия. Муниципалитет установил максимальные арендные ставки: 400 евро за T0, 600 евро за T1, 775 евро за T2, 925 евро за T3, 1.025 евро за T4 и 1.125 евро за T5. Но фактически применяется меньшая из двух величин: либо этот потолок, либо 80% медианной аренды за квадратный метр в зоне, где находится квартира.
Регламент прямо говорит, что цель — удержать нагрузку на семью не выше 35% дохода. Из программы исключают тех, у кого уже есть подходящая альтернатива жилья, кто получает другие государственные жилищные субсидии или имеет задолженности перед муниципалитетом по программам поддержки аренды. Документ был одобрен Câmara Municipal de Odivelas 17/06 и Assembleia Municipal 25/06, а теперь опубликован официально.
Важно тем, кто живёт или работает в Odivelas и ищет более доступную аренду рядом с Лиссабоном.
Государство обещает 28 тысяч новых публичных квартир по PRR до конца августа и 40 тысяч до конца 2026 года
Правительство объявило, что до конца августа будет передано семьям более 28.000 единиц публичного жилья, то есть больше целевого показателя в 26.000 домов по линии PRR — Plano de Recuperação e Resiliência, португальского плана восстановления и устойчивости. Речь идёт о программе 1.º Direito — Programa de Apoio ao Acesso à Habitação, которой управляют совместно государство, IHRU — Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, и муниципалитеты.
По сообщению правительства, ещё 12.000 единиц жилья находятся на продвинутой стадии строительства, и к 12/2026 общий результат должен достигнуть 40.000 домов. Для выполнения плана бюджет программы 1.º Direito усилили на 2,8 млрд евро через государственный бюджет, к которым добавили 1,4 млрд евро средств PRR; власти прямо признали, что изначального финансирования PRR было недостаточно.
Дальше правительство обещает до 2030 года ещё около 12.000 квартир для доступной аренды, а также реализацию Estratégias Locais de Habitação — местных жилищных стратегий, где муниципалитеты оценили потребность примерно в 133.000 жилых единиц. Совокупно на публичное жильё до 2030 года планируется направить около 9 млрд евро. Для тех, кто следит за рынком, это важный ориентир: государство делает ставку именно на расширение муниципального и социального фонда, а не только на частный рынок.
Важно тем, кто рассчитывает на муниципальное или социальное жильё и следит за реальными сроками новых проектов.
Реформа аренды и выселений движется в парламент, а рынок ждёт эффект не раньше чем через 2–4 года
Правительственный законопроект о реформе городской аренды уже поступил в Assembleia da República 12/08. Как пишет Observador, один из ключевых пунктов — ускорение выселений при задолженности по аренде: порог хотят сократить с нынешних 3 месяцев просрочки до 2 месяцев. Правительство также обещает убрать лишние административные этапы и уведомления, ограничить затягивание дел и объединить судебные решения по выселению и взысканию арендной задолженности, чтобы не дублировать процессы.
Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários — ассоциация девелоперов и инвесторов APPII — поддержала проект и заявила, что он может создать в Португалии условия для рынка Build-to-Rent, то есть строительства новых домов специально под долгосрочную аренду. Но более широкий сектор недвижимости настроен осторожнее. По опросу ECO, сети ERA, Keller Williams, Remax и Zome считают меры правильными, однако пока не видят заметного увеличения предложения на рынке продажи и аренды.
Они ссылаются на длинный цикл строительства и лицензирования. По данным INE, в 2025 году число лицензий на новое жильё выросло на 21% — до более чем 41.000 единиц против менее 35.000 годом ранее. Но при этом сделки купли-продажи жилья в первом полугодии 2026 года упали на 7,7%. Представители рынка говорят, что реальный эффект от упрощения лицензирования, новых правил аренды и мобилизации земли проявится только через 2–4 года, если правила останутся стабильными.
Важно арендодателям, арендаторам и инвесторам: меняются правила по просрочке аренды, но быстрого роста предложения рынок не ждёт.