Ипотека для молодых, правила для краткосрочной аренды и новые разъяснения налоговой по жилью
Муниципалитетам дали время до 31.12.2026, чтобы ввести свои правила для alojamento local
Опубликован декрет-закон, который продлевает до 31.12.2026 срок для муниципалитетов, где на 31.12.2025 было больше 1.000 зарегистрированных объектов alojamento local — краткосрочной туристической аренды. Такие муниципалитеты могут решить, будут ли они принимать собственный регламент для этой деятельности. Закон вступает в силу 31.07.2026.
До этого срока муниципалитеты также могут один раз продлить приостановку открытия новых объектов alojamento local. Такое решение можно принять только постановлением муниципальной ассамблеи по предложению муниципальной камеры, то есть местной администрации. Приостановка должна действовать только столько, сколько нужно для подготовки или изменения муниципального регламента, и не может выходить за пределы 31.12.2026.
ECO приводит примеры уже действующих ограничений. В Лиссабоне полностью запрещены новые лицензии в Santa Maria Maior, Misericórdia, Alcântara, Estrela и São Vicente; в Arroios, Santo António и Campo de Ourique действуют жёсткие ограничения или квоты. В Порту новые объекты полностью приостановлены в União das Freguesias do Centro Histórico и в Bonfim на наиболее туристически перегруженных участках. Также ограничения упомянуты для Funchal (Фуншал) на Мадейре и для городских приходов Sintra (Синтра), муниципалитета в округе Лиссабон.
Важно владельцам жилья и тем, кто рассчитывает открыть туристическую аренду в 2026 году.
Госгарантия по ипотеке для молодых уже покрыла 40,1 тыс. покупок жилья
Режим государственной гарантии для молодых до 35 лет с начала 2025 года уже помог профинансировать 40,1 тыс. покупок жилья на общую сумму 8,3 млрд евро. По данным Банка Португалии, на конец июня 2026 года было использовано 56% общего лимита, выделенного государством, то есть 1.146 млн евро.
Схема позволяет государству выступать поручителем до 15% стоимости сделки. Благодаря этому банки могут выдавать кредит не на 85%, а на 85–100% цены жилья. Максимальная стоимость объекта по этому режиму — 450.000 евро.
Во втором квартале, с апреля по июнь, было заключено 7,8 тыс. договоров ипотеки по этой схеме на 1,7 млрд евро. По сравнению с первым кварталом число договоров выросло на 13,5%, а сумма — на 17,5%. Среди заёмщиков до 35 лет на такие кредиты пришлось 51,3% всех договоров и 53,5% общей суммы выданной ипотеки. Если смотреть на весь рынок кредитов на покупку собственного постоянного жилья, доля кредитов с госгарантией во втором квартале составила 28,7%.
Важно молодым покупателям жилья: схема работает массово, но лимит уже заметно выбран.
Ипотека в Португалии ускоряется, а Euribor снова растёт
По данным Банка Португалии, в июне объём ипотечных кредитов в банках достиг нового рекорда — 116,8 млрд евро. За месяц портфель вырос на 1.056 млн евро, а в годовом выражении — на 10,9%. ECO отмечает, что это самый высокий темп роста с февраля 2003 года и он заметно выше, чем в еврозоне, где жилищный кредит вырос только на 3%.
Одновременно растут и ставки Euribor, к которым привязана большая часть ипотек с плавающей ставкой. 01.08.2026 Euribor на 6 месяцев поднялась до 2,723%, что стало максимумом с ноября 2024 года. Euribor на 12 месяцев выросла до 2,993%, максимум с сентября 2024 года, а на 3 месяца — до 2,488%.
Для Португалии особенно важна шестимесячная ставка: с января 2024 года она стала самой используемой в ипотеке с плавающей ставкой. По данным Банка Португалии за май, на Euribor 6 месяцев приходилось 39,17% действующих кредитов на собственное постоянное жильё с плавающей ставкой; на Euribor 12 месяцев — 31,73%, на 3 месяца — 24,79%. Европейский центральный банк 31.07.2026 оставил ключевые ставки без изменений, но рынок ждёт нового повышения в сентябре.
Важно всем, у кого уже есть ипотека с плавающей ставкой, и тем, кто только собирается брать кредит.
Налоговая ужесточила трактовку льгот по приросту капитала при продаже жилья
Autoridade Tributária e Aduaneira — налоговая служба Португалии — выпустила два разъяснения по налогу IRS, которые важны для продажи недвижимости. В первом случае AT указала: если собственное постоянное жильё использовалось также как место работы, можно потерять освобождение от налога на прирост капитала при продаже, даже если деньги реинвестируются в покупку другого собственного постоянного жилья. Основание — требование пункта 5 статьи 10 Кодекса IRS о том, что объект должен быть предназначен для собственного постоянного проживания; в рассмотренном деле часть квартиры использовалась для профессиональной деятельности адвоката с 2019 года.
Во втором разъяснении AT уточнила новый режим из Декрета-закона № 97/2026 от 20.05, который позволяет не платить налог с прироста капитала при продаже жилья, если деньги реинвестируются в объект для долгосрочной аренды. Налоговая заявила, что льгота распространяется только на покупку уже построенного жилья и не применяется к покупке участка и строительству дома под аренду.
Этот новый режим действует для продаж, совершённых с 01.01.2026 по 31.12.2029. Чтобы получить освобождение, нужно направить сумму продажи за вычетом погашения старого кредита на покупку другого объекта в Португалии для жилищной аренды. Реинвестирование допускается в пределах 24 месяцев до продажи или 36 месяцев после неё. Ещё одно условие — месячная аренда не должна превышать 2,5 минимальной зарплаты 2026 года, то есть 2.300 евро в месяц, а намерение реинвестировать нужно указать в налоговой декларации за год продажи.
Важно тем, кто продаёт жильё и рассчитывает на освобождение от налога с прироста капитала.
IHRU: денег PRR на жилищный кризис недостаточно, цель — более 75 тыс. домов к 2030 году
Президент IHRU — Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, государственного института жилья и городской реабилитации — Бенжамин Перейра заявил, что кризис жилья в Португалии носит структурный характер и одних средств PRR, Плана восстановления и устойчивости, недостаточно. По его словам, изначально обязательство IHRU по PRR составляло 26 тыс. домов, но заявки муниципалитетов по местным жилищным стратегиям превысили 59 тыс.
В ответ правительство решило не ограничиваться первоначальным числом, а усилило финансирование за счёт Banco Português de Fomento, Европейского инвестиционного банка и государственного бюджета. По словам главы IHRU, общий объём инвестиций в жильё таким образом превысил 11 млрд евро.
Отдельно он сообщил, что по программе срочного и временного размещения предусмотрено 133 проекта, из которых 120 находятся в прямой ответственности IHRU. Для более долгого горизонта институт ставит цель построить свыше 75 тыс. домов к 2030 году. Если сложить это с уже выявленным дефицитом в местных жилищных стратегиях, потребность страны оценивается примерно в 150 тыс. жилых единиц.
Важно тем, кто следит за государственными программами жилья и реальными масштабами дефицита.
Оценка жилья банками замедлила рост, но Лиссабон и Алгарве остаются самыми дорогими
В июне медианная банковская оценка жилья составила 2.228 евро за квадратный метр. Это на 20 евро больше, чем в мае, а годовой рост составил 16,6% против 17,1% месяцем ранее. ECO со ссылкой на INE пишет, что темп роста начал замедляться.
Число оценок, которые банки делали для ипотечных заявок, в июне снизилось на 5,5% к маю — до 33.595. Из них 20.893 пришлись на квартиры и 12.702 на дома. Однако по сравнению с июнем 2025 года показатель всё ещё выше на 3%, что говорит о продолжающейся активности на рынке ипотеки.
По домам медианная оценка составила 1.600 евро за квадратный метр, что на 15,2% выше, чем годом ранее. Самые высокие значения — в Большом Лиссабоне, 2.900 евро за квадратный метр, и в Алгарве, 2.795 евро. Самые низкие — в Centro (Центру), центральном регионе страны, 1.153 евро, и в Alentejo (Алентежу), 1.276 евро. Среди типологий домов T2 оценивался в среднем в 1.601 евро за квадратный метр, T3 — в 1.551 евро, T4 — в 1.685 евро.
Важно покупателям и продавцам: это ориентир, по которому банки считают сумму ипотечного кредита.