Пресса

Старые аренды, возврат IMI, дорогая ипотека и новые споры вокруг жилья

По старым договорам аренды готовят новые правила: порог 65 лет, доход €64.400 и выселение уже через два месяца

Правительство вынесло на обсуждение обновление NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano — новый режим городской аренды) с двумя ключевыми изменениями: ускорением выселения за неуплату и новой схемой перевода договоров, заключённых до 1990 года, в современный режим аренды. По данным ECO, при просрочке аренды выселение хотят разрешить уже после 2 месяцев неуплаты вместо нынешних 3 месяцев.

Для старых договоров вводят систему по двум критериям: возраст арендатора и годовой доход семьи. Базовая граница — 65 лет и доход €64.400 в год на домохозяйство. ECO пишет, что новая схема делит арендаторов на 4 группы: младше 65 лет с доходом ниже или выше €64.400 и 65+ с доходом ниже или выше этого порога. Вместо прежней привязки в основном к инфляции правительство вводит периоды заморозки аренды и потолки, привязанные к VPT (Valor Patrimonial Tributário — налоговая оценка недвижимости). Эта реформа была одобрена в Совете министров на неделе; обсуждение шло на фоне обещаний правительства ещё с программы после выборов 10.03.2024 и упоминаний в бюджете на 2024 и 2026 годы.

Налоговая вернёт ошибочно начисленный IMI владельцам жилья со «старыми» договорами аренды

Autoridade Tributária (налоговая служба, AT) признала «аномалии» при начислении IMI (ежегодный налог на недвижимость) за 2025 год владельцам жилья, которые сдают его по договорам аренды, заключённым до 1990 года. ECO пишет, что таким собственникам либо вернут уже уплаченный налог, либо учтут переплату в следующих взносах.

Освобождение от IMI и IRS (подоходный налог) для таких договоров закреплено в статье 46-A Estatuto dos Benefícios Fiscais (статут налоговых льгот) в редакции, действующей с 01.01.2024. Льгота действует «на весь срок соответствующих договоров». AT отдельно уточнила: если владелец подал заявление на освобождение в 2024 году, повторно подавать его в следующие годы не нужно, пока сохраняются условия договора. Это важно, потому что часть владельцев получила уведомления об IMI в апреле и, не дождавшись разъяснений, заплатила налог до крайнего срока 31.05.

ECO напоминает, что уведомление по IMI, которое приходит в апреле, относится к налогу за предыдущий год. В зависимости от суммы он платится либо одним платежом, либо до 3 частями — в мае, августе и ноябре.

Продал своё жильё — купить «руину» для освобождения от налога на прирост нельзя

Autoridade Tributária разъяснила, что покупка дома в состоянии ruína («руина», аварийный или фактически непригодный для проживания объект) не считается допустимым реинвестированием для освобождения от налога на прирост капитала по IRS при продаже собственного основного жилья. Позиция опубликована как informação vinculativa (обязательное разъяснение налоговой службы) на Portal das Finanças.

Речь идёт о льготе из пункта 5 статьи 10 Código do IRS (Налоговый кодекс по подоходному налогу). Она позволяет не платить налог с прибыли от продажи собственного постоянного жилья, если выручка, за вычетом погашения ипотечного кредита по проданному объекту, реинвестируется в другое собственное постоянное жильё, в участок под строительство с последующим строительством, либо в расширение или улучшение другого объекта, предназначенного исключительно для этой цели.

Поводом стал случай налогоплательщика, который продал основное жильё в 10.2023, погасил частью суммы ипотеку и хотел вложить остаток только в покупку городской руины, чтобы потом реконструировать её под новое постоянное жильё. AT отказала: на момент покупки такой объект «по очевидным причинам» не может считаться собственным постоянным жильём и налоговым адресом владельца. То есть если реинвестирование касается только покупки руины без включения работ по реконструкции, освобождение не применяется.

Ипотека снова дорожает: новые кредиты в мае под 2,91%, средний платёж по портфелю — €432,5

Banco de Portugal сообщил, что средняя ставка по новым ипотечным кредитам без учёта переоформлений в мае выросла до 2,91%, то есть на 0,05 процентного пункта к апрелю. Это уже второй месячный рост подряд и, по данным ECO, самый резкий месячный скачок с мая 2023 года.

По всей действующей ипотеке средний ежемесячный платёж достиг €432,5 — это максимум за всё время статистики Банка Португалии. Банк отдельно отметил, что рост связан и с удорожанием платежей по уже существующим кредитам, и с тем, что новые договоры заключаются с более высокими ежемесячными взносами. ECO также пишет, что в июле платёж по кредиту €150.000 на 30 лет мог вырасти до €60.

На этой же неделе Euribor колебалась, но оставалась высокой. По отдельным дням ECO фиксировал 6-месячную ставку на уровне 2,547–⁠2,567%, 3-месячную — 2,321–⁠2,353%, 12-месячную — 2,693–⁠2,737%. Для Португалии особенно важна 6-месячная Euribor: с января 2024 года это самый распространённый индекс в ипотеке с плавающей ставкой. По данным Banco de Portugal за май, на неё приходилось 39,77% остатка таких жилищных кредитов; на 12-месячную — 31,39%, на 3-месячную — 24,45%.

Покупка и продажа жилья ускорилась, но строить стало дороже

В 2025 году число сделок с жильём в Португалии выросло на 10,5% к 2024 году, пишет ECO со ссылкой на Eurostat. Это второй год роста подряд после увеличения на 15,2% в 2024 году. Среди 18 стран ЕС с доступными данными Португалия заняла 10-е место по темпам роста. Одновременно муниципалитеты получили заметно больше доходов от IMT (налог на передачу недвижимости) — поступления от него выросли на 24,2%, а от IMI — на 5,9%, что подтверждает оживление рынка.

Но новое жильё дешевле не становится. По оценке INE (Национальный институт статистики), в мае стоимость строительства нового жилья выросла на 6,9% в годовом выражении. Основной вклад дала рабочая сила: +7,5%. Материалы подорожали на 6,4%. В месячном выражении индекс вырос на 1,1%, из них материалы — на 1,3%, труд — на 0,9%.

Сильнее всего на рост цен материалов повлияли битум и дизель — примерно +30% год к году, а также медная проволока и трубы из ПВХ — около +25%. На этом фоне муниципальные бюджеты тоже выросли: их совокупный профицит поднялся до €492 млн против €267 млн годом ранее, то есть на 83,5%.

Продажу недвижимости из неразделённого наследства хотят ускорить, но семейный дом вдовы или вдовца защитить отдельно

PSD предложила поправки к правительственному законопроекту о срочной продаже недвижимости из herança indivisa (неразделённое наследство), когда наследники не могут договориться. Главная поправка: дом, который был семейным жильём, нельзя будет продать в этом специальном порядке без прямого согласия вдовы или вдовца. Эта защита, по тексту ECO, будет распространяться и на фактические союзы.

Сам законопроект правительства называется «Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Integrada em Herança Indivisa» и должен создать срочную процедуру для продажи таких объектов по инициативе одного наследника. Мера входит в пакет по увеличению предложения жилья на продажу и в аренду.

Среди других поправок PSD — исключение из процедуры наследств, находящихся в состоянии неплатёжеспособности, и правило о последствиях для заявителя, если именно он в итоге сорвёт продажу. Также предлагается разрешить простым большинством наследников передавать управление наследством и функции cabeça-de-casal (лица, управляющего наследством) другому человеку, кроме случаев, когда эту роль занимает переживший супруг.