Пресса

Жильё дорожает, ипотека бьёт рекорды, а налоговые льготы и правила для иностранцев продолжают меняться

Португалия показала самый быстрый рост цен на жильё в ЕС, аренда тоже ускорилась

В 1-м квартале 2026 года цены на жильё в Португалии выросли на 10,3% в годовом выражении — это самый высокий показатель в Евросоюзе, написал ECO со ссылкой на Eurostat. В среднем по ЕС рост составил 5,1%. Одновременно аренда в Португалии тоже продолжила расти: медианная ставка по более чем 39 тысячам новых договорам аренды достигла 9,46 евро за квадратный метр, что на 9,1% выше, чем годом ранее.

По новым договорам аренды самые высокие медианные ставки были в Большом Лиссабоне — 14,38 евро за квадратный метр, на Мадейре — 11,97 евро, на полуострове Setúbal (Сетубал) — 11,35 евро, в Алгарве — 10,71 евро и в агломерации Порту — 10,13 евро. Среди муниципалитетов дороже всего аренда была в Лиссабоне — 17,42 евро за квадратный метр, затем Cascais (Кашкайш) — 16,43 и Oeiras (Оэйраш) — 15,47; в Порту — 14,60. Среди крупных муниципалитетов самый резкий рост аренд показал Vila Nova de Famalicão (Вила-Нова-ди-Фамаликан) — плюс 15,1% за год.

Ипотека в Португалии растёт рекордными темпами, а ставки Euribor остаются выше 2,3%

Портфель crédito habitação (ипотеки) в Португалии в мае вырос на 10,8% в годовом выражении и достиг нового рекорда — 115,7 млрд евро, сообщил ECO со ссылкой на Банк Португалии. Это самый высокий темп роста более чем за 23 года. Только за месяц, по сравнению с апрелем, объём жилищных кредитов вырос на 1,15 млрд евро; это уже третий месяц подряд с приростом более 1 млрд евро.

ECO пишет, что в еврозоне жилищные кредиты растут лишь на 3%, то есть Португалия идёт примерно в четыре раза быстрее среднего уровня. Издание также напомнило о господдержке молодёжи — государственной гарантии и освобождении от IMT (налога на передачу недвижимости), которые, по оценке Банка Португалии и МВФ, дополнительно разогревают рынок жилья.

На этой же неделе Euribor, от которой зависят платежи по кредитам с плавающей ставкой, оставалась высокой. По данным ECO, ставка на 6 месяцев, которая с января 2024 года является самой используемой в Португалии для жилищных кредитов с плавающей ставкой, поднималась до 2,565%; на 12 месяцев — до 2,733%; на 3 месяца — до 2,335%. По данным Банка Португалии за апрель, к 6-месячной Euribor привязаны 39,56% действующих кредитов на основное жильё с плавающей ставкой, к 12-месячной — 31,53%, к 3-месячной — 24,55%. Следующее заседание Европейского центрального банка назначено на 22–⁠23.07 во Франкфурте.

Льготы для молодых покупателей резко увеличили налоговые расходы государства на жильё

Расходы государства на налоговые льготы в сфере жилья и коллективного развития в 2025 году выросли на 57,7% — это самый сильный рост среди всех направлений налоговых расходов, пишет ECO со ссылкой на Relatório da Despesa Fiscal 2025, направленный Минфином в парламент. Главная причина — новые освобождения от IMT (налога на передачу недвижимости) и Imposto do Selo (гербового сбора) для молодых людей до 35 лет при покупке первого жилья.

По данным отчёта, налоговые расходы по IMT достигли 566,8 млн евро, что на 228,5 млн евро больше, чем годом ранее, то есть рост составил 67,5%. Напротив, расходы по IMI (ежегодному налогу на недвижимость) снизились на 5,1%, до 188,9 млн евро. В сумме льготы по имущественным налогам составили 755,7 млн евро, что на 40,6% больше, чем в 2024 году.

Режим для молодых покупателей предусматривает полное освобождение от IMT и Imposto do Selo при покупке жилья стоимостью до 330 539 евро. Если цена выше, но не превышает 660 982 евро, от IMT освобождается только часть, соответствующая первому порогу, а гербовый сбор остаётся полностью отменённым. При цене выше 660 982 евро право на льготу теряется. Для получения льготы нужно быть не старше 35 лет, покупать первое собственное и постоянное жильё, не считаться иждивенцем для целей IRS и не владеть жильём в предыдущие 3 года, кроме исключений, предусмотренных законом.

Налоговая служба ужесточила правила освобождения от налога на прирост капитала при продаже жилья

Налоговая служба Португалии разъяснила сразу в двух новых обязательных для себя толкованиях, что льготы по IRS (подоходному налогу) при продаже недвижимости применяются только при строгом соблюдении условий. В одном случае, если продать унаследованный дом и направить деньги на досрочное погашение ипотеки по своему основному жилью, освобождение от налога на прирост капитала действует только если погашение произошло в течение 3 месяцев после продажи. Если кредит погасили раньше продажи, льгота не применяется.

ECO приводит пример: налогоплательщица погасила ипотеку по своему основному жилью в июне 2024 года, взяв заём под ожидаемую продажу наследственного дома, а сам дом продала только в ноябре 2024 года. Налоговая служба отказала в льготе, потому что второе обязательное условие не выполнено. Сам временный режим был введён в рамках Lei Mais Habitação и распространяется только на сделки, совершённые с 01.01.2022 по 31.12.2024.

Во втором разъяснении Налоговая служба указала: если собственник сначала сдаёт своё основное жильё в аренду, а потом продаёт его, он может потерять право на освобождение от налога при реинвестировании выручки в новое основное жильё. Для льготы по пункту 5 статьи 10 Código do IRS дом должен реально быть основным и постоянным жильём в течение 12 месяцев до продажи. Одной только сохранённой налоговой регистрации по адресу недостаточно: жильё должно оставаться центром повседневной домашней жизни — местом, где человек живёт, ночует, ест и принимает близких.

Дополнительный налог на дорогую недвижимость охватил уже более 100 тысяч налогоплательщиков

В 2025 году Adicional ao IMI — AIMI (дополнительный налог к ежегодному налогу на недвижимость для дорогих объектов) впервые затронул больше 100 тысяч налогоплательщиков, сообщил ECO со ссылкой на статистику Autoridade Tributária e Aduaneira (Налоговой и таможенной службы). Точное число составило 101 820 человек и организаций, что на 8,9% больше, чем годом ранее; это самый большой рост с момента введения налога.

Число физических лиц, включая неразделённые наследства, выросло на 22% до 19 002, а число компаний — на 6% до 82 818. Налог охватил 613 618 объектов недвижимости, что на 7,4% больше, чем в 2024 году. Поступления в бюджет от AIMI составили 176,15 млн евро, рост за год — 14%.

После изменений в законе о гражданстве инвесторы начали выводить деньги из фондов для «золотых виз»

С января по май 2026 года из португальских инвестиционных фондов, подходящих для получения Autorização de Residência para Investimento — ARI («золотой визы»), вывели 94,7 млн евро, сообщил ECO со ссылкой на данные APFIPP. Это в 9 раз больше, чем за тот же период прошлого года, и более чем вдвое превышает весь объём выводов за 2025 год, когда он составил 45,3 млн евро.

Хотя приток денег в эти фонды за те же пять месяцев всё ещё был выше — 283 млн евро, — ECO пишет о заметном замедлении и связывает волну выводов с изменениями в Lei da Nacionalidade (законе о гражданстве), вступившими в силу 19.05. Новый режим увеличил минимальный срок легального проживания для подачи на натурализацию с 5 до 7 лет для граждан стран португальского языка и стран ЕС и до 10 лет для остальных.

Для инвесторов по линии «золотой визы» важно ещё одно изменение: срок теперь отсчитывается не с даты подачи заявления, а только с момента фактической выдачи вида на жительство. Это может отодвинуть право на гражданство на несколько лет. По данным ECO, жалобу в Provedoria de Justiça (омбудсмену) уже подписали 1 260 человек, которые, по их мнению, выпали из режима из-за задержек Agência para a Integração, Migrações e Asilo — AIMA (агентства по интеграции, миграции и убежищу), а не менее 500 инвесторов готовят возможный иск против государства.