Жильё дорожает, ипотека чуть дешевеет, а правила для иностранцев и рынка недвижимости снова меняют
Цены на жильё выросли на 17,8%, но сделок стало меньше
В 1-м квартале 2026 года цены на жильё в Португалии выросли на 17,8% в годовом выражении, сообщил INE (Институт национальной статистики). Это на 1,1 процентного пункта меньше, чем кварталом ранее, и первое замедление с 2-го квартала 2024 года. Сильнее всего дорожало вторичное жильё: +19,7%, тогда как новые дома и квартиры прибавили 12,6%.
По сравнению с 4-м кварталом 2025 года цены выросли на 3,8%: вторичное жильё — на 4,2%, новое — на 2,7%. При этом число сделок снизилось: с января по март было продано 37.745 объектов, что на 8,7% меньше, чем годом ранее, и на 12,4% меньше, чем кварталом раньше. Несмотря на падение числа сделок, общий объём рынка вырос на 3,2% до 9,9 млрд евро из-за подорожания жилья.
Покупатели с налоговым адресом за пределами Португалии приобрели 1.770 объектов, что на 15,6% меньше в годовом выражении. Отдельно агентство DBRS написало, что не ждёт резкого обвала цен и не считает ситуацию «пузырём»: по его оценке, спрос может постепенно остывать, в том числе из-за меньшего притока мигрантов, но слабое предложение и нехватка нового строительства продолжат поддерживать высокие цены. DBRS напоминает, что с 2019 по 2025 год экономика Португалии выросла более чем на 10%, а страна приняла около 650 тысяч иммигрантов, что подталкивало спрос на жильё.
Важно всем, кто покупает или снимает жильё: рынок остаётся дорогим, а быстрого падения цен не ждут.
Ипотека немного подешевела, но средний платёж почти не снизился
В мае ставка по действующим договорам crédito habitação (ипотека) снизилась до 3,065% с 3,077% в апреле, написал INE. По новым договорам за последние три месяца ставка тоже опустилась — с 2,833% до 2,820%. Средний ежемесячный платёж составил 405 евро, что на 1 евро больше, чем месяцем ранее, и на 10 евро больше, чем в мае 2025 года. Доля процентов в этом платеже — 48,9%.
По свежим сделкам средний платёж снизился на 10 евро до 692 евро, но это всё равно на 8% выше, чем год назад. Средний остаток долга по всем жилищным кредитам вырос на 643 евро до 78.257 евро. По новым кредитам за последние три месяца средний долг составил 175.805 евро, что на 1.252 евро меньше, чем в апреле.
Euribor за неделю вели себя разнонаправленно: 3-месячная ставка снизилась до 2,293%, 6-месячная — до 2,606%, а 12-месячная выросла до 2,785%. Именно 6-месячная Euribor сейчас чаще всего используется в Португалии в ипотеке с плавающей ставкой: по данным Banco de Portugal (Банк Португалии) за апрель, на неё приходилось 39,56% портфеля кредитов на основное жильё с переменной ставкой. В новых кредитах 2025 года, по данным Banco de Portugal, смешанная ставка оставалась самой популярной — 75% новых договоров, но доля плавающей ставки снова выросла почти до 19% против примерно 12% годом ранее.
Важно тем, у кого уже есть ипотека, и тем, кто выбирает между плавающей, фиксированной и смешанной ставкой.
Досрочные погашения ипотеки упали, а Банк Португалии и МВФ спорят с господдержкой для молодых покупателей
В 2025 году семьи досрочно вернули банкам около 8,4 млрд евро по жилищным кредитам — на 7% меньше, чем в 2024 году, сообщил Banco de Portugal в годовом отчёте по рынкам кредитования. После пика в 11,2 млрд евро в 2023 году объёмы продолжают снижаться. Полные досрочные погашения сократились на 3,6% до почти 7,5 млрд евро, а частичные — на 29,7% до 871 млн евро. Средняя сумма одного досрочного погашения выросла с 49,2 тысячи до 54,6 тысячи евро.
Банк Португалии связывает это с удешевлением кредитов на фоне снижения ставок Европейского центрального банка в период с 06.2024 по 06.2025: когда ежемесячные платежи падают, у семей меньше стимулов спешить с погашением. По той же причине объём renegociação (пересмотр условий кредита) упал на 26,4% до 5,1 млрд евро, а число пересмотренных договоров сократилось на 27% до 45,5 тысячи. Отдельно регулятор напоминает, что временная отмена комиссии за досрочное погашение закончилась 31.12.2025.
На этом фоне МВФ в докладе по Португалии по статье IV призвал отменить государственную гарантию для молодых покупателей первого жилья и освобождение от IMT (налог при покупке недвижимости). По мнению фонда, эти меры увеличили спрос и усилили перекосы на рынке жилья. Речь идёт о программе для молодых от 18 до 35 лет: жильё должно стоить не более 450.000 евро, а государство выступает поручителем до 15% суммы кредита. Программа стартовала в начале прошлого года с лимитом 1,25 млрд евро, потом её увеличили ещё на 1 млрд евро. МВФ также поддержал идею сделать макропруденциальные правила Banco de Portugal обязательными, а не рекомендательными; сам Банк Португалии уже предупреждал о росте рисков и объявил о намерении ужесточить допустимую долговую нагрузку семьи с 50% до 45% для получения ипотеки.
Важно молодым покупателям и всем, кто рассчитывает на льготы и послабления по ипотеке: правила могут ужесточить.
Парламент готовит спорные решения по НДС на ремонт и по новым правилам для иностранцев
03.07 парламент должен заново рассмотреть вопрос о режиме IVA (НДС) для работ в зонах городской реабилитации. ECO пишет, что цель — разъяснить норму, из-за которой спорят Autoridade Tributária (налоговая служба), муниципалитеты и другие организации, включая частные учреждения социальной солидарности. Подробностей самого разъяснения в тексте нет, но важна сама дата: вопрос вынесен на пленарное заседание.
В тот же день назначен пересмотр декрета о лишении гражданства, который ранее был признан неконституционным Tribunal Constitucional (Конституционный суд) — суд указал на нарушение принципов равенства и соразмерности. PSD и Iniciativa Liberal уже дистанцировались от идеи подтвердить этот декрет после решения суда.
Отдельно группа из 1.260 иностранцев подала официальную жалобу в Provedoria da Justiça (омбудсмен) из-за изменений в Lei da Nacionalidade (закон о гражданстве). По данным ECO со ссылкой на Expresso, это в основном инвесторы с ARI — Autorização de Residência para Investimento, то есть «золотыми визами». Их представляют 10 адвокатов. В жалобе оспаривается, в частности, порядок подсчёта лет для получения гражданства: заявители считают, что новый текст закона, уже промульгированный президентом, нарушает их права и законные ожидания. Адвокат Мадалена Монтейру из Liberty Legal сказала Expresso, что готовится и вторая волна жалоб.
Важно иностранцам, инвесторам и владельцам недвижимости в проектах реновации: на кону налоги и доступ к гражданству.
Правительство меняет правила госстроек и готовит регулирование управляющих компаний в кондоминиумах
Совет министров одобрил изменения в Código dos Contratos Públicos (Кодекс государственных контрактов), которые касаются крупных строительных подрядов. Главное: отменяется обязательная предварительная проверка рабочего проекта независимой организацией для сложных или дорогих объектов. Министр реформы государства Гонсалу Матиаш назвал эту процедуру лишней бюрократией.
Также разрешат менять проект по инициативе подрядчика с согласия автора проекта, а по субподряду введут принцип «молчаливого согласия»: если государственный заказчик не ответил за 30 дней, субподряд считается допустимым. Ещё одно изменение — исчезает обязательный preço base, то есть заранее установленный базовый максимум цены. Вместо этого вводится понятие «оценочная стоимость контракта». Кроме того, если подрядчик нарушает условия, заказчик сможет сразу взять объект в административное владение и продолжить стройку, не дожидаясь многолетнего спора в суде.
Параллельно правительство готовит отдельный режим для компаний, управляющих condomínio (кондоминиумами, многоквартирными домами с общим управлением). По словам госсекретаря по жилью Патрисии Гонсалвеш Кошты, новый правовой режим будет посвящён регулированию, обучению и профессиональной подготовке компаний сектора. Сейчас эта деятельность в Португалии фактически не урегулирована.
Важно застройщикам, подрядчикам, собственникам квартир и тем, кто живёт в домах с управляющей компанией.
Иностранцев в Португалии уже 1,6 млн, больше половины живут в Лиссабоне и на севере
INE пересчитал число жителей Португалии и сообщил, что на конец 2025 года в стране жили 11.424.031 человек. Из них 1.597.539 — иностранцы, то есть 14% населения. Между 2021 и 2025 годами число иностранных жителей выросло более чем вдвое — на 849.384 человека. Самые крупные приросты пришлись на 2022, 2023 и 2024 годы: плюс 326.090, 275.929 и 188.252 человек соответственно. В 2025 году прирост составил 59.113 человек.
Среди иностранцев 57,2% — мужчины, 42,8% — женщины. По возрасту 86,1% — люди трудоспособного возраста от 15 до 64 лет, 8,9% — дети до 14 лет, 5% — старше 65 лет. Больше всего иностранных жителей сосредоточено в Grande Lisboa (Большой Лиссабон) — 546.419 человек, это 34,2% всех иностранцев в стране. На севере живут 311.095 иностранцев, или 19,5% от общего числа. Вместе эти два региона принимают больше половины всех иностранцев в Португалии.
Министр по делам президентства Антониу Лейтау Амару заявил, что после отмены manifestação de interesse в 06.2024 приток иммигрантов заметно замедлился. Для рынка жилья это важно потому, что миграция была одним из факторов роста спроса: DBRS отдельно напоминало, что приток населения поддерживал подорожание недвижимости. При этом сами обновлённые данные INE показывают масштаб уже состоявшегося роста населения и особенно числа иностранцев.
Важно тем, кто переезжает в Португалию: это влияет на спрос на аренду, жильё и загрузку госуслуг по регионам.