Продавший жильё в 2025 году не получит льготу по налогу с прибыли, даже если вложит деньги в квартиру под аренду
Налоговая (AT) ответила человеку, который в 2025 году продал своё основное жильё, часть денег в том же году вложил в новый дом, а на остаток хотел в 2026 году купить квартиру под доступную аренду и не платить налог с прибыли от продажи (mais-valias). Ответ — нет. Это обязательное для налоговой разъяснение (informação vinculativa) по делу 31329, подписанное 22 сентября: текст на Portal das Finanças.
Льготу ввёл декрет-закон 97/2026 от 20 мая. Прибыль от продажи жилья не облагают IRS, если деньги за вычетом погашенной ипотеки вложены в другое жильё в Португалии, которое сдают с платой не выше предела (сейчас 2300 евро в месяц). Купить его можно за 24 месяца до продажи или в течение 36 месяцев после. Но тот же декрет говорит прямо: правило действует для продаж с 1 января 2026 по 31 декабря 2029 года. Прибыль, напоминает налоговая, считается полученной в день продажи, а не в день новой покупки, поэтому сделка 2025 года под льготу не попадает, когда бы ни были вложены деньги.
Условия у льготы жёсткие. О намерении вложить деньги, даже частично, пишут в декларации IRS за год продажи и указывают сумму. Договор аренды заключают в течение шести месяцев после покупки (или после продажи, если купили раньше), сдают квартиру не меньше 36 месяцев за первые пять лет, плату выше предела не поднимают, квартиру пять лет не продают и не дарят. Нарушил хоть одно — прибыль облагают налогом и добавляют компенсационные проценты (juros compensatórios) с года продажи. Вложил только часть — освобождают только соответствующую часть прибыли.
Что это значит на деле. Тем, кто продал жильё в 2025 году, льгота для аренды не положена. Прежнее правило о вложении денег в новое собственное жильё — отдельное, и это разъяснение его не касается. Тем, кто продаёт в 2026 году и собирается купить квартиру под аренду, строку о вложении нужно заполнить в декларации за 2026 год, которую подают весной 2027-го: без неё льготы не будет.
Кого касается: тех, кто продал или собирается продать квартиру или дом в Португалии и думает вложить деньги в жильё под аренду. Что делать: при продаже в 2025 году на эту льготу не рассчитывать; при продаже с 2026 года указать намерение вложить деньги в декларации IRS за год продажи, а купленное жильё сдать не дороже 2300 евро в месяц в течение шести месяцев.