Жильё дорожает, ипотека снова тяжелеет, а власти ускоряют социальное жильё и меняют правила для споров с AIMA
Цены на жильё обновили рекорд, при этом сделок стало меньше
В 1-м квартале медианная цена проданных домов и квартир в Португалии достигла 2 337 евро за квадратный метр — это новый рекорд и рост на 19,8% за год, написал ECO со ссылкой на данные Национального института статистики (INE). При этом рынок не стал активнее: за квартал прошло 35 953 сделки, что на 14% меньше, чем в 4-м квартале 2025 года, и на 10,5% меньше, чем годом ранее.
Рост был особенно сильным в крупных муниципалитетах. Среди 24 муниципалитетов с населением свыше 100 тысяч человек 13 выросли быстрее среднего по стране. Самые резкие скачки — в Guimarães (Гимарайнш), на севере: +41,9%, и в Vila Franca de Xira (Вила-Франка-ди-Шира), в округе Лиссабон: +32,2%. В Большом Лиссабоне также сильно выросли Sintra (Синтра) — на 28,9%, Odivelas (Одивелаш) — на 22,1% и Amadora (Амадора) — на 21,3%. ECO отдельно отметил, что за пять лет медианная цена жилья в стране почти удвоилась.
Важно всем, кто покупает жильё или оценивает, где ещё можно найти более доступные варианты.
Ипотека снова дорожает: банки ужесточают выдачу, ставки растут
В июне средняя фактическая ставка по действующим жилищным кредитам выросла до 3,101% против 3,065% в мае, сообщил ECO со ссылкой на INE. Это рост на 3,6 базисного пункта и самый сильный месячный скачок с января 2024 года. Средний ежемесячный платёж по ипотеке составил 411 евро, что на 17 евро больше, чем в июне 2025 года. Из этой суммы 202 евро — проценты, 209 евро — погашение основного долга. Средний остаток долга вырос до 78,9 тысячи евро, то есть на 608 евро за месяц; ECO пишет, что этот показатель растёт непрерывно уже шесть лет.
Параллельно Банк Португалии зафиксировал, что банки уже ужесточили условия выдачи ипотек в последние три месяца и ждут дальнейшего охлаждения рынка, написал ECO. Причины, которые сами банки указали в опросе регулятора, — общая экономическая ситуация и ожидания по рынку жилья, включая прогнозы цен. Дополнительно на рынок повлияют новые макропруденциальные правила Банка Португалии, которые вступают в силу 01.08.
По плавающим ставкам картина такая: Euribor на 3 месяца поднялась до 2,493% — это максимум с марта 2025 года; на 6 месяцев составила 2,687%; на 12 месяцев — 2,881%. Ставка на 6 месяцев остаётся самой распространённой в португальской ипотеке с плавающим процентом: по данным Банка Португалии за май, на неё приходилось 39,17% портфеля кредитов на собственное постоянное жильё. Доли ставок на 12 и 3 месяца — 31,73% и 24,79% соответственно.
Это важно тем, кто уже платит ипотеку, собирается брать кредит или ждёт снижения ставок.
Муниципалитеты Лиссабонской агломерации должны сдать до конца августа ещё 4 тысячи домов по программе PRR
18 муниципалитетов Área Metropolitana de Lisboa — Лиссабонской агломерации — с 2022 года уже передали семьям около 12 тысяч домов и квартир по Программе поддержки доступа к жилью в рамках PRR (Plano de Recuperação e Resiliência — план восстановления и устойчивости), написал ECO. Общий объём вложений — около 1,5 млрд евро.
Теперь муниципалитеты пытаются успеть передать ещё примерно 4 тысячи домов до 31.08.2026 — это крайний срок программы после продления. Если этот план выполнят, регион выйдет примерно на 16 тысяч переданных домов и квартир, то есть почти на 60% от всех объектов по стране, заявленных на финансирование PRR. По всей Португалии цель программы сначала составляла 26 тысяч домов, а затем была пересмотрена до 27,5 тысячи.
ECO также привёл дополнительные цифры по связанным направлениям: помимо этих 27,5 тысячи домов, по стране предусмотрены ещё 3,5 тысячи объектов доступного жилья, 1,8 тысячи мест в национальном резерве срочного и временного размещения, 840 домов для сил безопасности и 18 тысяч мест доступного жилья для студентов вузов.
Важно семьям с низким и средним доходом, которые следят за программами доступного и муниципального жилья.
В Лиссабоне построят ещё 11 муниципальных квартир с доступной арендой возле Jardim da Estrela
Городской совет Лиссабона открыл государственный конкурс на строительство муниципального дома на Rua do Jardim à Estrela, 6, 8 и 10, рядом с Jardim da Estrela, сообщил ECO. В доме будет 11 квартир с доступной арендой. Базовая стоимость контракта — 1,41 млн евро плюс НДС по ставке 6%.
Здание будет трёхэтажным и строится на месте нынешнего пустующего участка после сноса существующих построек. По проекту на первом уровне будут три квартиры — две студии T0 и одна T2, а также технические помещения, помещение для мусора и кладовые. На 1-м и 2-м этажах разместят ещё восемь квартир: всего в доме предусмотрены четыре T0 и семь T2.
Проект идёт в рамках PIED — Plano de Intervenção em Edificado Disperso, то есть плана вмешательства в разрозненную городскую застройку. Срок строительства — 515 дней. Расходы уже разбиты по годам: 281 тысяча евро в 2026 году и 1,21 млн евро в 2027 году. Решение на заседании мэрии было принято единогласно.
Это показывает, где в Лиссабоне реально прибавляется муниципальное жильё, а не только обсуждаются планы.
По спорам с AIMA хотят убрать привязку к Лиссабону и создать специализированные суды по иммиграции
Правительство Португалии вынесло в Совет министров реформу административной и налоговой юстиции, которая предусматривает специализированные судебные составы по иммиграции, убежищу и международной защите, сообщил ECO. Ещё одно ключевое изменение — иски против AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo — агентство по интеграции, миграции и убежищу) можно будет подавать не только в Лиссабоне, а в суд по месту жительства заявителя.
Сейчас такие дела концентрируются в Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa — административном суде округа Лиссабон. Новая схема должна разгрузить этот суд и сократить задержки. По данным, которые привёл ECO, мера входит в Национальный план интеграции иммигрантов, который готовят с начала года и должны представить до конца лета.
Поводом для реформы стали и цифры по состоянию системы. По оценке Еврокомиссии, в эффективности португальской административной юстиции прогресса нет: доля завершённых дел упала до 48% в 2024 году, а среднее время принятия решения достигло 861 дня.
Важно иностранцам, у которых идут или могут начаться споры с AIMA по документам, ВНЖ и статусу.
Возврат НДС на стройку не дадут за ремонт и расширение готового дома — только за новое строительство после полного сноса
Налоговая служба Португалии разъяснила, что режим частичного возврата IVA (НДС) не распространяется на работы по реабилитации, ремонту, реконструкции или расширению уже существующего здания, написал ECO. Под исключение подпадает любая подрядная работа по объекту, который уже был построен, если его не сносят полностью. Даже если дом предназначен для собственного постоянного проживания, владелец не получит частичный возврат налога по таким работам.
Если же старое здание полностью снесено и на его месте строится новый дом, операция может попасть под режим возврата НДС при соблюдении остальных условий закона. ECO привёл пример из разъяснения налоговой: налогоплательщик покупает ветхий объект за 60 тысяч евро, тратит 15 тысяч евро на снос и 400 тысяч евро на строительство нового дома. В этом случае расходы на снос учитываются при расчёте предельной стоимости для доступа к льготе.
Налоговая также уточнила, какие траты учитываются. Возврат возможен только по НДС, уплаченному за подрядные строительные работы. Отдельная покупка стройматериалов не даёт права на возврат, даже если потом материалы использует подрядчик. При этом такие расходы всё равно включаются в расчёт общей стоимости строительства для проверки, укладывается ли проект в допустимый лимит. ECO отдельно напомнил, что тот же декрет-закон сохраняет сниженную ставку НДС 6% для работ по реабилитации, даже если возврат налога по ним не положен.
Это важно владельцам домов и тем, кто планирует стройку или капитальный ремонт и рассчитывает налоговую льготу.